エンタメ半分で不定期に投稿しているサイファです。
前回投稿：シロアリ発生②
今回の進展
まだ最終決定ではありませんが、管理会社が覚書を作成し、貸主（僕）・借主・管理会社の3者で署名捺印のうえ、 「これ以上貸主（サイファ）へ請求しない」方向で合意する予定です。
想定損額：約92万円
- シロアリ駆除代：約38万円
- 外泊費負担（1ヶ月）：約36万円
- 家賃無料3ヶ月：約18万円
① シロアリ駆除関連（約38万円）
- 蟻道破壊・毒エサ設置：2週間ほどでほぼ駆除可能とのこと。
- 9月に毒エサ回収＆床下全面の防蟻処理を実施予定。
② 借主様の外泊費（約36万円）
- 借主2名で1ヶ月外泊：1日12,000円 × 30日。
- 業者は「翌日から入居可」との見解だったが、寝具にシロアリが出た心理的ダメージが大きく、最低2ヶ月は住みたくないとの希望。
- 物件自体は気に入っており退去は望まず。周辺で同等の広さは築浅が中心で家賃が約2倍になる事情も。
- 当初は「3ヶ月で約90万円」請求も検討されたが、最終的に管理会社と交渉し、1ヶ月分（36万円）で合意見込み。
- ※6月27日最終確認予定。
③ 家賃無料（約18万円）
- 当初「完全駆除に3ヶ月」との情報を鵜呑みにし、7〜9月の家賃無料を管理会社へ提案 → 借主へ伝達。
- のちに「実際は2週間でほぼ駆除」と判明したものの、いったん出した条件は取り下げ困難。
- 結果的に1ヶ月無料で十分だった可能性が高く、事前確認不足の痛手に。
今回のまとめ
本来なら空室時に防蟻工事をしておけば約18万円で済んだはずが、諸々の対応で 約92万円（今後増える可能性あり）まで膨らむ見込みです。
とはいえ、この物件は 固定資産税評価額：約400万円／ 売出600万円 → 値下げ → 指値250万円で購入／ DIYリフォーム済 のため、最終売却時にはマイナスにならないように頑張ります✌️
📌 今回の反省点・教訓
- 空室時に防蟻工事は必須級（数十万単位の差が出る）。
- 業者情報は複数ソースで裏取り（期間・方法・再発リスク）。
- 借主対応は「技術的安全」＋「心理的安心」の両輪で。
- 減免・補償案は確定情報の後に提示（先出しは取り消し困難）。
- 覚書で「追加請求の封じ」を明文化（3者署名捺印）。
次回予告
シロアリ業者が…実はすごかった！！こうご期待
English Summary
We are close to finalizing a three-party memorandum (landlord, tenant, and management company) to prevent any further claims against me as the landlord. The estimated total loss is about ¥920,000: ¥380,000 for termite treatment, ¥360,000 for one month of hotel stay for two tenants, and ¥180,000 for three months of rent waiver.
Although the contractor says termites should be mostly gone within two weeks, tenants requested to stay away for at least two months due to psychological distress (they found termites in bedding). After negotiation, we are likely settling on one month of hotel costs. I initially offered three months of free rent based on early advice that eradication would take three months; later I learned two weeks would have sufficed, but the offer had already been conveyed.
If I had done preventive treatment while the unit was vacant, it would have cost around ¥180,000. Due to timing and communication, the total will likely reach ¥920,000. Still, given the property’s numbers (tax appraisal ~¥4M; listed at ¥6M; purchased at ¥2.5M and DIY-renovated), I aim to avoid a loss upon exit. Key lessons: do termite work during vacancy, verify contractor timelines with multiple sources, prioritize tenants’ psychological safety, avoid premature concessions, and formalize no-further-claims in writing.
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