こんにちは、サイドFIRE大家のサイファです。
不動産投資、特に築古戸建て投資を続けていると、いつか必ず直面するのが「建物トラブル」です。その中でも、大家にとって精神的・金銭的ダメージが最も大きいものの一つが「シロアリ」ではないでしょうか。
今回は、私が所有する福岡県吉富町の4棟目物件で発生したシロアリ被害について、「駆除業者の選定基準」「実際にかかった費用」「入居者様への補償交渉」という、生々しい舞台裏をすべて公開します。
「シロアリが出たら一体いくらかかるのか？」「入居者から過大な要求をされたらどう動くべきか？」と不安な大家さんにとって、一つの指針になれば幸いです。
前回の記事はこちら：
1. シロアリ駆除業者の選定｜「安い・早い・確実」の最適解
シロアリ発生が発覚した後、私はすぐさま複数の業者に相見積もりを依頼しました。大家業は「経営」です。感情的に焦って言い値で契約するのではなく、冷静にコストパフォーマンスを見極める必要があります。
選定結果：リムケアに決定
最終的に依頼したのは、全国展開している「リムケア」です。元々はシロアリ駆除の卸業者だったとのことで、価格設定に納得感がありました。選定の決め手は以下の3点です。
- スピード感：被害が進行しているため、即日調査・早期施工が可能だった。
- 圧倒的なコストパフォーマンス：卸売価格に近い設定で、他社よりも費用を抑えられた。
- 信頼の保証制度：5年間の保証が付帯し、再発時の無料駆除が約束されている。
「安かろう悪かろう」ではなく、必要十分な機能をいかに安く、確実に手に入れるかが不動産投資の利益率に直結します。
2. 施工内容と驚きの費用明細（40坪平屋の場合）
今回の物件は40坪（約132平米）の平屋。シロアリにとっては広大な餌場となっていました。
具体的な施工プラン：ベイト工法を選択
今回は建物全体に薬剤を撒く「バリア工法」ではなく、状況を鑑みて「ベイト工法（毒エサモニタリング）」を主軸に選択しました。
- ベイト工法の実施：建物周囲にステーションを配置。シロアリが毒エサを巣に持ち帰ることで、巣ごと壊滅させます。
- 直接駆除：目に見えていた数百匹のシロアリを即座に薬剤で駆除。
- 蟻道の遮断：床下の束柱に作られた多数の蟻道を物理的に破壊し、侵入経路を断つ。
今後のスケジュールとして、9月に効果検証を行い、同時に床下全面への予防薬剤散布を完了させる予定です。
費用合計：約38万円
40坪という広さを考えると、一般的な相場（30万〜50万円）の範囲内ではありますが、投資家としては非常に痛い出費です。しかし、「建物の資産価値を守るための投資」であり、5年間の安心を買うための必要経費と割り切りました。
3. 入居者様への対応と補償交渉の裏側
シロアリトラブルで最も神経を使うのが、「入居者様への対応」です。建物が傷むのも問題ですが、入居者様の不信感を放置すれば「退去」や「家賃支払い拒絶」、最悪の場合は「損害賠償訴訟」に発展します。
① 心理的ハードルを下げる「暫定対応」
業者による抜本的な工事には時間がかかります。まずは入居者様の不快感を即座に取り除く必要があります。室内側に侵入していた隙間については、入居者様からの情報をもとにマスキングテープ等で封鎖する応急処置を施しました。この「すぐ動く姿勢」が後の交渉を左右します。
② 管理会社と連携した補償案の策定
明日、管理会社を通じて入居者様と今後の条件面について協議します。私が提示している案は以下の通りです。
- 案A：引越し費用の一部負担（退去を希望される場合）
- 案B：家賃3ヶ月分を無料（継続入居いただける場合）
③ 過剰な要求への毅然とした態度
一方で、入居者様側から「ホテル代を3ヶ月分（約100万円）出してほしい」という打旨の打診がありました。これに対し、私は「過剰な要求」としてお断りする方針を管理会社に伝えています。
大家として誠実な責任は果たしますが、法外な要求にすべて応じる必要はありません。判例や契約書に基づき、毅然と対応することも賃貸経営には不可欠です。
4. 大家として学んだ「シロアリ対応」の鉄則
今回のトラブルを経験し、私が深く刻んだ教訓をシェアします。
「基礎が傾く」までは猶予がある
業者の見立てでは、今回の蟻道は深刻ではあるものの、すぐに家が倒壊するレベルではありませんでした。シロアリを発見するとパニックになりがちですが、まずは冷静に構造への影響を確認しましょう。
侵入力は想像を絶する
どんなにコンクリートで固めていても、わずかなクラックや隙間から彼らは侵入します。「うちは大丈夫」という過信が一番のリスクです。定期的な点検と、早期発見の仕組み作りが重要です。
リスク管理は「初動」がすべて
クレーム連絡を受けたその日のうちに返信し、翌日には調査日を決める。このスピード感が入居者様の感情的なこじれを最小限に抑えます。「大家が守ってくれている」という安心感を提供できるかどうかが鍵です。
5.実際に施工した写真はこちらです
蟻道がはっきり見えますね
ベイト工法の写真です。これでシロアリを一網打尽できます
6. まとめ：シロアリ被害を「経験値」に変える
予定外の支出38万円は、決して小さくありません。しかし、このトラブルを乗り越えることで、大家としてのリスク管理能力は一段階引き上げられました。
私の4棟目プロジェクト（吉富町物件）は、購入からDIYリフォーム、そして今回の入居後トラブルまで、まさに「ドタバタ劇」の連続です。しかし、このリアルな経験こそが、これから不動産投資でFIREを目指す皆様の役に立つと信じています。
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不動産投資は決して「不労所得」ではありませんが、正しくリスクをコントロールすれば、自由への強力な武器になります。この記事が、皆様の不動産投資戦略の参考になれば幸いです。
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