皆様こんにちは。福岡県（北九州市・行橋市・苅田町周辺）を中心に、不動産・物販・株式投資の3本柱でサイドFIREを実践しているサイファです。
不動産投資を続けていると、あと一歩のところで優良物件を買い逃してしまうことがあります。今回、私が検討していた福岡県京都郡苅田町の500万円の戸建て物件が、タッチの差で満額成約となりました。
一見すると「買えなくて残念」という話ですが、この事例には「地方不動産で失敗しないための出口戦略」と「即売れする物件の共通点」が凝縮されています。今回は、380万円で買付を入れた戦略的根拠と、そこから得た教訓を深掘りします。
1. 苅田町の物件概要と「狙い目」だった理由
今回内見したのは、苅田町にある築古戸建て。投資家目線でのスペックは以下の通りです。
- 売り出し価格：500万円（当初800万円から大幅ダウン）
- 公示価格（土地）：約567万円
- 路線価目安（積算価格）：約576万円
- 建物状態：要リフォーム（現状渡し）
最大の注目点は、「販売価格が土地の価値（積算価格）を割り込んでいる」という点です。不動産投資において、これは「負けにくい」最強の安全域（セーフティマージン）となります。万が一、賃貸経営が上手くいかなくても、更地にして売れば元が取れる計算だからです。
2. 絶好の立地条件：ターゲットは「大手企業の従業員」
苅田町は、日産自動車をはじめとする大手企業の工場が集積する「工業の町」です。今回の物件周辺を確認したところ、以下の強みがありました。
- セブンイレブン：徒歩4分
- スーパー：徒歩10分以内
- 将来性：物件の目の前で大規模な宅地分譲が進行中
周辺で新築が建っているのは、住宅需要が高まっている証拠。駐車場問題さえ解決できれば、ファミリー層向けの賃貸付けイメージが明確に湧くエリアでした。
3. 【戦略公開】なぜ「380万円」の指値を入れたのか
売り出し価格500万円に対し、私は120万円の指値（380万円での買付）を入れました。この強気な数字には、明確な3つの根拠があります。
① 駐車場問題の克服コスト
この物件が1年半売れ残っていた最大の理由は「駐車場が1台分しかないこと」でした。地方の戸建て賃貸では、2台確保できないと客付けは極めて困難です。ブロック塀を撤去し、庭を解体して駐車場を増設する外構工事費を見込む必要がありました。
② リフォーム費用の精緻な見積もり
内見の結果、畳の表替えやクロスの全面張替えはもちろん、水回り設備の更新が必要と判断しました。 「賃貸に出せるレベル」にするためのリフォーム費用を逆算すると、380万円での購入が投資基準を満たすラインだったのです。
③ 1年半の売れ残り期間という背景
長期成約に至っていない物件は、売主様も「早く手放したい」という心理が働きます。そこに「現金買い・融資特約なし」という確実性の高い条件を提示することで、大幅な指値を通す交渉戦略をとりました。
4. なぜ売れた？仲介業者から届いた「衝撃の結末」
私がシミュレーションを終え、買付を入れた直後、仲介会社から連絡が入りました。
「申し訳ありません。そのままの価格（500万円）で、他の方が購入予定となりました」
指値を入れる隙もなく、満額での成約。ここから、現代の地方不動産市場のリアルが見えてきます。「土地値以下の物件は、リフォームが必要でも、駐車場が足りなくても、現金買い投資家が即座にさらう」という流動性の高さです。
5. 買い逃しから学んだ「不動産投資の教訓」
「焦って買う」よりも「見送る勇気」
良い物件を逃すと悔しいですが、不動産投資で最も避けるべきは焦って高値掴みをすることです。自分の基準（シミュレーション）に照らし合わせ、納得いく価格で買えないのであれば、縁がなかったと割り切る。この「不動産は執着しない」スタンスが、長期的な成功を支えます。
優良物件は「スピード」がすべて
土地値以下の物件が出た場合、ライバルは全国の投資家です。「これだ」と思った瞬間に内見し、その場で判断できる準備（リフォーム単価の把握など）を常にしておく重要性を再確認しました。
まとめ：次なる5棟目獲得に向けて
今回は購入に至りませんでしたが、苅田町エリアの底堅い需要と、土地値物件の強さを肌で感じられたのは大きな収穫でした。
今後の戦略： 1. 公示価格と販売価格の乖離を常にチェックする 2. 不人気な理由（駐車場不足など）をスキルと人脈で解決できるか即断する 3. ダメ元でも買付を入れ続ける（一勝九敗でOK）
不動産投資は、トライの数だけ成功に近づきます。今回の経験を糧に、さらに精度の高い物件検索を続けていきます。次回の内見レポートも楽しみにしていてください！
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