行橋不動産投資の内見レポ｜築19年アパート3棟バルクを見送った理由

【行橋市】不動産5棟目候補・行橋不動産投資の内見レポ｜築19年アパート3棟バルクを見送った理由

内見・調査記録

2026.01.172026.01.24

はじめに：福岡エリアでの不動産投資・最新内見レポート

皆様、こんにちは。福岡県（北九州市、行橋市、苅田町、築上町、吉富町、豊前市）を拠点に、「物販×株式投資×不動産」の3本柱でサイドFIREを実践しているサイファです。

現在は4棟目の客付け準備（掃除）も一段落し、趣味の釣りやバイクに出かけたいところですが、あいにくの天候や寒さもあり、少し時間が空きました。そんなタイミングで、信頼している不動産会社から「水面下の相続案件」のご紹介をいただきました。

今回は、地元エリアで提案を受けた**「アパート3棟（バルク売り）」の内見レポート**とともに、なぜ私がこの魅力的に見える数字の案件を見送る判断をしたのか、その投資判断の裏側を詳しく解説します。

紹介された物件は、大手施工会社（大東建託）による築浅〜中堅のアパート群です。

この物件の最大の特徴は、「建物比率の高さ」にあります。土地がもともと田んぼからの埋立地であるため、土地評価額が低く、逆に建物評価が2,000万円と高く残っています。

不動産投資において、一見「利回り9.6%」という数字は地方都市では魅力的に見えますが、サイファの視点では以下の2点を深く掘り下げる必要があります。

建物比率がこれほど高い場合、確定申告における「減価償却費」を大きく計上できます。

特に法人で所有する場合や、本業の所得が高い投資家にとっては、短期間で大きな経費を作れるため、デッドクロス（元金返済額が減価償却費を上回る状態）までの期間、キャッシュフローを最大化できる可能性があります。

私が今回最も懸念したのは、「土地値（積算価格）の低さ」です。

不動産投資の成功は「入り口」ではなく「出口」で決まります。土地評価が500万円しかない一方で、1.2億円の価格がついているということは、価格の大部分が「建物価値（収益価格）」に依存していることを意味します。

築19年の木造・軽量鉄骨物件を10年保有すれば、築29年。その際、土地値が低い物件は金融機関の評価が厳しくなり、次の買い手が融資を受けにくくなります。結果として、大幅な指値（値下げ）を飲まざるを得ないリスクが高いと判断しました。

実際にポータルサイトで周辺の空室状況を検索してみると、戸建て物件とは比較にならないほどの競合アパートがヒットしました。

地方エリアにおけるアパート経営は、「駅近」という絶対的な利便性があるか、あるいは「相場より圧倒的に安い家賃」を提示できるコストパフォーマンスがなければ、空室リスクをコントロールしきれません。

今回のバルク案件を見送った決定的な理由は、**「今の自分の戦略とのズレ」**です。

実質利回りの不足： 表面9.6%では、大東建託系物件の維持管理費や将来の修繕費を考慮すると、手残りが心もとない。
資産性の欠如： 土地評価が低すぎるため、長期保有後の資産形成として弱い。
機動力の低下： 1.2億円の融資枠を使うのであれば、より資産価値の高い（土地値の出る）物件や、より利回りの高い築古戸建てに分散させた方が、私のスタイルには合致している。

「いい社会勉強になった」というのが正直な感想です。アパート投資の難しさと、戸建て投資の安定性を再認識する機会となりました。