皆様こんにちは。エンタメ半分で不定期に投稿しているサイファです。

主なエリアは福岡県北九州市、行橋市 、苅田町 、築城町 、吉富町 、豊前市です。

4棟目も掃除🧹だけして待っており、釣り🎣も潮回りが悪いタイミング。バイクは寒い。タイヤはスタッドレスに交換したし、物販はそこそこやってるけど。

ん〜　暇

という事で、今日は不動産屋から水面下で紹介してもらった相続物件。地元のアパート3つのバルクを内見してきました。

案件概要

• 築年数：19年（大東建託）
• 売買価格：未定（一応資料上は 1.2億円）
• 表面利回り（資料）：9.6%
• 固定資産税評価額：土地 約500万円／建物 約2,000万円
• 土地状況：田んぼからの埋立で建物比率が高め

評価額の内訳を見ると建物比率が突出しており、減価償却の観点では短期的メリットが見込める一方、出口と税務・融資評価でのバランスが悪く、今回は見送り判断。

所感と学び

• いい社会勉強になりました（笑）。
• アパートはポータルで空室検索すると、戸建と桁違いの件数が出ることを体感。
• 今の自分の戦略では、「駅近」か「相当な割安」でないと手を出しにくいと再確認。

明日以降の予定（古家付き土地 2軒）

1. 学校統廃合の新設校予定地まで徒歩2分のエリア（過疎化に伴う再編地域）。
2. 固定資産税評価額以下で取得可能な戸建（地元の人気エリア）。

いずれもポータルでは「土地」扱いのレベルなので、もし買えたらなかなか気合いのリフォームが待っていそう。
…でも、こういうのが一番ワクワクしますね〜✌️

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English Translation

Hello everyone—this is Saifa, posting irregularly with a half-entertainment vibe.

Property #4 is basically just waiting after a thorough clean 🧹. The fishing 🎣 tide cycle isn’t great right now, it’s too cold for riding my bike, I’ve already switched to winter tires, and my reselling business is doing okay.

So yeah… I’m bored.

Which is why today I toured a bulk package of three local apartments—an inheritance deal introduced quietly by a real estate agent.

Deal Snapshot

• Age: 19 years (Daito Kentaku build)
• Asking: TBD (materials say roughly ¥120 million)
• Gross yield (materials): 9.6%
• Fixed-asset tax valuation: Land ≈ ¥5 million / Building ≈ ¥20 million
• Land status: Reclaimed from rice fields, resulting in an unusually high building ratio

Given the skew toward building value, there could be short-term depreciation advantages, but it hurts balance for resale, taxes, and bank appraisal—so I have no intention to buy this one.

Takeaways

• Great learning experience (lol).
• Apartment vacancies on listing portals appear in vastly larger numbers than single-family homes.
• For my current strategy, I’ll only touch deals that are either near a station or deeply discounted.

What’s Next (2 Lots with Old Houses)

1. Area two minutes on foot from the site of a new school after a school consolidation in a depopulating area.
2. A single-family in a popular local area that’s below the fixed-asset tax valuation.

Both are listed as “land” on the portal, which means if I buy, a serious renovation likely awaits. But hey—that’s the exciting part ✌️