皆様こんにちは、エンタメ半分で不定期に投稿しているサイファです。

主な投資エリアは福岡県北九州市、行橋市、苅田町、築城町、吉富町、豊前市です。

今回の経緯

築50年戸建（表面利回り17.4%）で、2025年1月18日に入居開始直後、クレーム発生。和室天井のたわみ・押入れ床の緩みという「DIY未施工エリアの落とし穴」を記録します。

発生したクレーム内容

• 和室の天井が落ちてきそう（天井板のたわみ・隙間）
• 押入れの床が緩い／隙間がある

該当の和室は畳の表替えのみで貸し出しており、天井や押入れの構造部には手を入れていませんでした。完全に盲点…（泣）。

物件の前提条件

• 種別：戸建（木造）
• 築年数：約50年
• 表面利回り：17.4%
• 入居開始：2025年1月18日〜

高利回りの宿命

表面の数字が良くても、見えないところの補修コストが立ち上がることはあります。だからこそ、キャッシュ余力と初動の速さが大事。

オーナーとしての初動

• 管理会社からの連絡を受領（入居者様の不安を最優先で共有）
• 現地訪問は控える（入居者様のプライバシー配慮）
• 信頼している工務店へ見積もり依頼
• 緊急性が高ければ即対策。

僕のスタンスは「入居中は原則現地に行かない」。現場調整は管理会社・職人さんに任せています。

今回の学び

天井・押入れの部分補修であれば、いくら何でも100万円は掛からないと思いますし日頃からアセットアロケーションで手元資金を一定額確保しているので資金面は問題なし。今回学んだのはDIY未施工エリアでも入居前点検はより細かく見るべきということですね💦

ということで、また続報あれば投稿しますね☆

English Summary

In my fourth rental property investment (50-year-old house, 17.4% gross yield), a complaint arose right after the tenant moved in on January 18, 2025. The issues were a sagging tatami room ceiling and a loose closet floor — areas I hadn’t renovated. My policy is not to visit properties during tenancy, leaving coordination to the management company and trusted contractors. While repair costs are unlikely to exceed 1 million yen, I always keep sufficient cash reserves. This case reinforced the importance of more thorough inspections, even in unrenovated areas.