皆様こんにちは。エンタメ半分で不定期に投稿しているサイファです。
約3ヶ月に及んだリフォームが完了し、昨日の投稿どおり入居申し込みをいただきました。今回は入居申込が入った時点での想定収支を、自分の記録も兼ねてわかりやすく整理して公開します。数字はすべて法人で使っている会計ソフト（マネーフォワードクラウド）から算出しています。
🔎 リフォーム総額（内訳）
合計：981,141円
外注費：562,115円（詳細）
- 駐車場造成：335,000円（0台→3台／クラッシャラン仕様・友人業者施工）
- 防蟻処理：87,120円（リムケア・シンプルプラン／施工面積66㎡・5年保証）
- エアコン（新品）：73,995円（本体58,885円＋施工15,000円／10畳用）
- テレビアンテナ交換：39,600円（折損のため新品交換・友人業者施工）
- 畳表替え（6畳）：26,400円（ネット業者・扇屋）
DIY費用：419,026円
床・壁・天井・電気スイッチ・配管・塗料など一式。細かい内訳は省略していますが、材料費と工具消耗分を含めた合計金額です。
📊 想定収支・利回り
物件価格（仲介手数料等除く）：400万円
現金持ち出し：100万円（リフォーム約100万円を全額現金で支出）
総投資額：約500万円
年間家賃収入：78万円（月6.5万円）
表面利回り（想定）：約15.6％
💰 キャッシュフローと資産性（見込み）
- 毎月のインカムゲイン（手取り想定）：約1.5万円
- ローン完済後（11年目以降）の想定インカム：約4.6万円／月
- 固定資産評価額（土地・令和5年）：4,111,250円 → 実勢価格の目安で約645万円（試算）
- 現時点で売却した場合の目安：645万円 → 約145万円のキャピタルゲイン見込み
🧾 ランニングコスト等
- 固定資産税＋都市計画税（年間）：35,192円
- 火災保険（フルカバー・年間）：54,720円（月4,560円）
- 借入：日本政策金融公庫300万円（返済期間10年、固定金利2.65％、無担保・無保証）
- ローン月返済（目安）：約31,000円／月（1年目平均）
- 修繕・退去入替想定：家賃の約10％を目安（ただし実際は変動するため運用で調整）
🏁 総評
現金持ち出し100万円、DIYを主体としたリフォームで表面利回り約15.6％の戸建てが完成しました。高額設備に頼らず、地域需要に合った手堅い仕上がりを目指した結果、入居申込に結びついた点が良かったです。DIY好きな方ならではの楽しさも感じられる物件になりました。
🔧 今回のDIYおすすめアイテム（実践レビュー）
今回のリフォームで実際に取り替えたのが、万能栓です。おすすめは以下のアイテム。SANEI（サンエイ） 万能ホーム水栓 パイプ部回転式 呼び13 Y12J-13（シルバー）とにかく、安い。
最近YouTubeのDIY動画では高額な洗濯水栓が紹介されているのを見かけたので、客付け募集して決まらなかったらそれに交換しようと思っていましたが、この安い水栓でも決まったので特に問題なかったようです。👇にリンクを貼ってますのでよかったらみてください
交換ポイント（実体験）：元の水栓を外して、ブラシ等でカスを除去。取付予定の水栓にシールテープを10回ほど時計回りにしっかり巻き、取り付け後は必ず通水テストをして漏水に注意してください。これだけでDIYでも十分安全に交換できます。
どなたかの参考になれば幸いです。質問や補足が必要なら記事下のコメント、またはXでどうぞ！
Real Estate Investment Property #5 #47: Estimated Cash Flow at Tenant Application
Hello everyone! This is Saifa, posting irregularly with a mix of entertainment and real-life investing.
After about three months of DIY renovation, I finally received an application from a new tenant! This post summarizes the estimated cash flow and property performance at the time of the tenant application. All numbers were pulled directly from my company’s accounting software, Money Forward Cloud.
💡 Renovation Summary
- Total renovation cost: ¥981,141
- Outsourced works: ¥562,115 (parking lot, termite treatment, new A/C, TV antenna, and tatami replacement)
- DIY cost: ¥419,026 (flooring, walls, ceilings, switches, paint, plumbing, etc.)
📊 Investment Overview
- Property price: ¥4,000,000
- Cash outflow: ¥1,000,000 (renovation fully paid in cash)
- Estimated annual rent: ¥780,000 (¥65,000/month)
- Gross yield: approx. 15.6%
- Expected capital gain: around ¥1,450,000 if sold now
With a solid 15%+ yield and stable cash flow, this property turned out to be a great balance of DIY effort and investment value. It shows that even without luxury fixtures, local demand can easily fill a rental if you renovate thoughtfully.
🔧 Recommended DIY Item
I replaced the washing machine faucet using the following item:
- SANEI Universal Faucet (Y12J-13, Silver) — simple, reliable, and perfect for small DIY plumbing upgrades.
Tip: Wrap seal tape clockwise 10 times around the thread and check carefully for leaks after installation. It’s an easy DIY replacement anyone can do safely.
Hope this helps fellow real estate investors who love DIY projects!
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