皆さまこんにちは！
エンタメ半分で不定期に投稿しているサイファです。

主なエリアは福岡県北九州市、行橋市、苅田町、築城町、吉富町、豊前市です。

今回は近所で土地値以下＆駐車場増設できそうな戸建てを発見したので、家族で公民館に行くくらいの感覚で内見してきました。
内見時間は約40分です。

物件情報
内見の結論
良かった点（共感ポイント）
悪かった点（リアルな共感ポイント）
不動産屋ヒアリング情報
総評
💡 不動産投資の実務を“効率化”するダウンロードデータを公開中！
📱 他のSNSでもゆるく発信してます♪
Property Information
Viewing Conclusion
Positive Points (for empathy)
Negative Points (realistic empathy)
Information from Real Estate Agent
Overall Assessment

物件情報

価格：380万円
物件リンク：アットホーム掲載ページ
固定資産税評価額：3,030,687円
公示価格・実勢取引換算：約476万円
家賃相場：5.5万円前後

「田舎の戸建てはリフォーム込みで400万円くらいで仕上げられれば投資対象になるかも」と思いながら内見しました。

内見の結論

結論から言うと、今回は購入を見送りました。

再建築が本当にできるか不明だったことと、漏水・雨漏り・2階軒天・未登記増築など、修繕費が読めないリスクがあったからです。
「え、そんなことで買わないの？」と思う方もいるかもしれませんが、田舎だからこそ出口戦略をしっかり考えないと痛い目に遭うんですよね。笑

良かった点（共感ポイント）

躯体はしっかりしていて、窓の開閉もスムーズ
外構は定期管理されており雑草なし
近隣には新築・フルリフォーム戸建てがあり、裏には新築アパートも（ほぼ満室）

「ここまで管理されているなら、リフォームすれば十分賃貸で勝負できるな」と感じました。

悪かった点（リアルな共感ポイント）

床の一部フカフカ：DIYで対応可能ですが、剥がして確認しないと不安
壁のめくれ：DIYで対応可能
雨漏り跡多数：床も濡れており、修繕費が読めません

💡 こういう雨漏り跡の補修は、読者の皆さんも悩むポイントだと思います。
過去にも投稿しましたが、安くて早く、施工が簡単で全体となじむ「ロックペイント」を今回も使いました🖌️

今回使ったロックペイントはこちら！
気になる方は各ショップからチェックしてみてください👇

他は以下のような状態です

2階軒天剥がれ：足場が必要でDIYでは大掛かり
漏水あり：水道メーターを回すと目視で回っており、蛇口を閉めても止まらず
駐車場1台：友達業者に依頼すれば対応可能
前面道路・再建築可否不明：道幅4.1m、当時は建築可とのこと
浄化槽のメンテナンス状況不明：地域標準なので問題なし
未登記増築：雨漏り跡、床・天井に影響あり

不動産屋ヒアリング情報

買取再販業者が120万円で買い付け申し込みも売主が断った
再建築については不明瞭
内見希望者は実需・投資家共に多数
駐車場が1台しかないため購入を断念する人も多い

ここまで内見すると、「え、ここ買えたらラッキーだけど、リスクも大きいな…」と共感する投資家さんも多いはず。

総評

賃地需要や周辺環境の開発は魅力的ですが、
【再建築、漏水、雨漏り、2階軒天、未登記増築】の問題をクリアし、出口戦略も踏まえると、150万円くらいで買えないと厳しいと判断しました。
今回は購入を見送りです。

💡 不動産投資の実務を“効率化”するダウンロードデータを公開中！

・📊 [物件収支推移表／CCR算出テンプレート（Excel版）]
→ 家賃・経費・融資条件を入れるだけで、自動でCCRと損益を算出。

https://note.com/embed/notes/n687d3dc5c1f9

・🏠 [客付用マイソク作成テンプレート（PowerPoint、Excel版）]
　→ 写真とテキストを差し替えるだけで完成。2日で決まった実例付き！

https://note.com/embed/notes/ne320ef93b79e

📱 他のSNSでもゆるく発信してます♪

X (Twitter)：@FIRE02597756
Threads：threads.com
Blog：sidefire2023.site
note： note article
Instagram：@sidefire2023

記事を読んてくれてありがとうございました★
次回投稿も是非みにきてくださいね～✋

6th Property Investment Candidate – Viewing Report｜Decided Not to Buy

Hello everyone!
This is Cypher, posting irregularly with a mix of entertainment and real-life investment stories.

Recently, I found a detached house nearby that’s priced below land value and seems like it could allow for additional parking. So, my family and I went to view it—kind of like visiting a community center for fun.
The viewing took about 40 minutes.

Property Information

Price: ¥3.8 million
Property link: At Home listing
Fixed asset tax valuation: ¥3,030,687
Approximate market-adjusted value: ¥4.76 million
Expected rent: around ¥55,000/month

I thought that if renovation costs could be kept around ¥4 million, this might be a viable investment.

Viewing Conclusion

In short, we decided not to purchase this property.

The main reason was that it’s unclear whether reconstruction would be allowed. There were also issues like leaks, rainwater damage, second-floor eaves, and unregistered extensions—making repair costs unpredictable.
Some of you might think, “Why not just buy it anyway?” but in rural areas, planning your exit strategy carefully is essential, otherwise it could get messy. 😅

Positive Points (for empathy)

The structure seems solid, and windows open and close smoothly
The exterior is well-maintained with no weeds, thanks to regular visits by the seller and real estate agent
Nearby, there are newly built or fully renovated houses, and a new apartment building behind (likely fully occupied)

I felt that with some renovation, this property could definitely be rentable.

Negative Points (realistic empathy)

Part of the floor is soft: Probably plywood peeling. Can be handled with DIY, but you need to check underneath.
Peeling walls: DIY fixable.
Rainwater damage: Floors are wet, making repair costs uncertain.

💡 For readers who’ve faced rainwater damage before, this is always tricky.
As I’ve shared in previous posts, I recommend Rock Paint for such repairs. It’s cheap, fast, easy to apply, and blends naturally with the surrounding area. We used it here as well. 🖌️

Rock Paint used this time:
Check it out at the stores below 👇

🔸 Amazon
🔸 Rakuten
🔸 Yahoo! Shopping
Second-floor eaves peeling: Almost all have fallen, requiring scaffolding.
Active leaks: Water meter visibly running, even with all faucets closed.
One parking space: Can be handled via a contractor friend.
Front road & reconstruction eligibility unclear: Road width 4.1m; previously allowed for building.
Septic tank maintenance unknown: Standard in this area, so no immediate problem.
Unregistered extension: Rain damage affects floors and ceilings.

Information from Real Estate Agent

A property flipper offered ¥1.2 million, but the seller declined
Reconstruction eligibility was unclear
Many prospective buyers, both investors and end-users, have viewed the property
Some declined due to only having one parking space

After seeing the property, I think many investors will empathize: “It would be lucky to get this, but the risks are high…”

Overall Assessment

While there’s demand for rental land and the surrounding area is developing, the property has too many uncertainties:
reconstruction, leaks, rain damage, second-floor eaves, and unregistered extensions.

Considering the exit strategy, it would need to be purchased for about ¥1.5 million to make it viable.
Therefore, we decided not to buy this time.

I’ll post updates if there are any developments ★