こんにちは、サイファです。
今回は、僕が不動産投資を始めて「1棟目の戸建てをわずか105万円で購入 → 1ヶ月で客付け成功」した、実録ストーリーをお届けします。
最終的には家賃42,000円/月で賃貸中。表面利回り23.5%(リフォーム込)となりました！
もちろんデメリットもあって買った当初は再建築不可！ただし、駐車場を広げて消防車が入れるようになったのでけ建築確認の時にしか判断不可(関係機関確認済)
DIY・交渉術・不用品販売・空き家バンクなど、すぐ真似できるネタ満載です！
地方で不動産投資にチャレンジしてみたい方の参考になれば幸いです！
- 🔥 この記事はこんな人におすすめ
- 🔑 まず結論：1棟目で感じた大事なこと
- 💥 指値交渉術：400万円→105万円の裏側
- 🛠 DIYリフォーム｜MUSTとWANTで優先順位管理
- 💰 不用品で利益！？「ワンチャン買取コーナー」
- 🏢 入居者付け｜地元営業＆空き家バンクの活用法
- 🧠 投資初心者でもできた理由
- ✨ おわりに｜あなたにもできる築古投資
- 🔗 関連リンク（準備中）
- ✍ 運営者プロフィール｜サイファとは？
- 📣 フォロー・シェア大歓迎！
- 📌 次回予告
- 🇬🇧 English Summary
- 【Real Story】I Bought a Fixer-Upper House for Just ¥1,050,000!
- 🔥 Who Should Read This?
- 🔑 Key Takeaways
- 💥 Negotiation: From ¥4M → ¥1.05M
- 🛠 DIY Planning: MUSTs vs WANTs
- 💰 Turning Trash Into Treasure
- 🏢 Getting a Tenant
- 🧠 Why a Beginner Could Do This
- ✨ Final Words: You Can Do It Too
- 🔧 Related Articles (Coming Soon)
🔥 この記事はこんな人におすすめ
- 資金が少ないけど不動産投資に挑戦したい
- DIYやリフォームでコストを抑えたい
- 地方在住で築古空き家を活用したい
🔑 まず結論：1棟目で感じた大事なこと
| No | 大事なこと | 詳細 |
|---|---|---|
| 1 | 長期目線で活動し、時間とお金に余裕を持つこと | 有給や生活リズムを調整して内見・DIY・情報収集に時間をかける |
| 2 | 相場より安く仕入れること | 売主の状況を見極めて、指値＋仲介業者へのインセンティブ |
| 3 | 仲間を大切にすること | 妻や友人と一緒にDIY。孤独では限界あり！ |
💥 指値交渉術：400万円→105万円の裏側
最初に出会った物件は、売主さんが手放したい水面下物件で結構難がありそう
とりあえずの提示価格は400万円。
そこで僕がやったのは：
✅ 営業マンに「仲介手数料＋成功報酬」を提示
✅ 売主さんに“感情に刺さるお手紙”を送る
この一手で……
🎉 400万円 → 指値成功 → 最終価格：105万円（全込み）
🛠 DIYリフォーム｜MUSTとWANTで優先順位管理
✅ MUST（最低限やること）
- 残置物処理
- 床補修
- 網戸修理
- 電球ソケット交換（引っ掛けローゼット化）
- 水栓交換などの漏水修理
✅ WANT（できたらやりたいこと）
- キッチン塗装（美観）
- 駐車場1台→3台へ（利便性UP）
- コンセント・ドアホン交換
- 草刈り・障子張り替え
- 洗面所の床磨き、砂壁塗装など
👉 合計でリフォーム費用は200万円以内に抑えることを目標に。
写真を一部公開！
💰 不用品で利益！？「ワンチャン買取コーナー」
残置物をそのまま処分するのはもったいない！
▶ 結果
- 貴金属のみで 約4万円
- ヤフオクで扇風機や小物売却 → 約3万円
- 陶器と巻物は微妙でした…笑
🟰 合計 77,000円の利益
DIY中の副収入としては十分すぎる結果でした！
🏢 入居者付け｜地元営業＆空き家バンクの活用法
- 自作マイソク（マイホームクラウド使用）を5社に配布
- 管理契約をインセンティブにして客付け依頼
- 市の空き家バンクに登録 → 補助金対象に
その結果…
✅ 1ヶ月で入居者決定！
✅ 借主さんも補助金を受け取れてWin-Win契約✨
🧠 投資初心者でもできた理由
- YouTubeやオンラインサロンでインプット→すぐ行動
- 交渉は感情ベース＋インセンティブ提示
- 「楽しみながらやる」を一貫して貫いた
イチローの言葉が刺さります👇
小さいことを重ねることが、とんでもないところへ行くただひとつの道。
✨ おわりに｜あなたにもできる築古投資
✔ 自己資金が少なくても、やり方次第で道は開ける
✔ DIYや交渉力でコストは抑えられる
✔ 情報収集と“仲間”の存在が鍵
僕自身、2023年にサイドFIREし、今は好きな場所で好きなことをしています。
1棟目の成功体験が、まさに人生の転機になりました。
次に「カギを受け取る」のは、あなたの番かもしれません。
🔗 関連リンク（準備中）
- 🔧 築古DIYにおすすめ工具【実際に使って良かったモノまとめ】
- 🏠 空き家バンクの登録方法と補助金の活用法
- 📄 指値交渉テンプレートを無料配布（PDF準備中）
✍ 運営者プロフィール｜サイファとは？
- 高卒→自動車業界で約20年 管理職経験後退社
- 2023年に資産5,000万円でサイドFIRE
- 宅建・FP2級・電気工事士・危険物など保有
- 現在は「物販×不動産×株式投資」で発信中！
📣 フォロー・シェア大歓迎！
X（旧Twitter）でも日々の活動を発信中 → @FIRE02597756
📌 次回予告
▶「2棟目のDIYとリフォーム費用内訳」
▶「僕の投資戦略“3本柱”とは？」
▶「物販で使ったツール一覧とレビュー」
🇬🇧 English Summary
【Real Story】I Bought a Fixer-Upper House for Just ¥1,050,000!
How I Revived My First Property Through DIY and Networking
Hello, I’m Saifa.
Here’s a true story of how I started real estate investing:
I bought an old house for only ¥1.05 million and found a tenant within a month!
Now it’s rented out for ¥42,000/month, generating a gross yield of 23.5% (including renovation costs).
The property was initially hard to sell and not eligible for reconstruction.
But by expanding the parking space, we cleared fire department access requirements.
In this post, I’ll share actionable tips on:
- DIY renovation
- Negotiating a big price cut
- Selling leftover items for profit
- Using a vacant house bank to attract tenants
I hope this helps anyone considering real estate investing in rural Japan!
🔥 Who Should Read This?
- People with limited capital who want to start real estate investing
- Anyone interested in saving money through DIY
- Those looking to utilize vacant properties in regional areas
🔑 Key Takeaways
- Think long-term — Make time and financial space to take action
- Buy below market price — Understand the seller’s situation and offer incentives
- Value your allies — My wife and friends helped me tackle major DIY tasks
💥 Negotiation: From ¥4M → ¥1.05M
I found a distressed off-market property originally priced at ¥4 million.
Here’s what I did:
- Offered a success-based incentive to the agent
- Wrote a heartfelt letter to the seller
And it worked! Final purchase price: ¥1,050,000 all-in 🎉
🛠 DIY Planning: MUSTs vs WANTs
MUSTs (Essential Repairs):
- Trash removal, floor fixes, screen doors, lighting, water leaks
WANTs (If budget allows):
- Kitchen paint, parking expansion, outlet replacements, grass cutting, etc.
Goal: Keep renovation under ¥2M total.
💰 Turning Trash Into Treasure
Instead of throwing everything away, I created a “Treasure Corner”:
- Precious metals: ¥40,000
- Old fan & items on Yahoo! Auctions: ¥30,000
- Total profit: ¥77,000
🏢 Getting a Tenant
I made my own listing flyers and visited 5 agencies.
I also listed the house in the city’s vacant house bank.
Result: Tenant found in 1 month! 🎉
They even received a housing subsidy.
🧠 Why a Beginner Could Do This
- Consumed tons of content → Took immediate action
- Negotiated with empathy + incentives
- Had fun throughout the process!
✨ Final Words: You Can Do It Too
Even without much money, you can succeed with:
✔ Strategy
✔ DIY
✔ Support from others
This first property changed my life and led me to FIRE.
Now it’s your turn to get the keys to your first property 🏠
🔧 Related Articles (Coming Soon)
- My Favorite DIY Tools
- How to Register with the Vacant House Bank
- Free Letter Template for Negotiation
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