※2024年｜不動産投資3棟目 井戸物件失敗事例 #14
こんにちは、エンタメ半分で不定期に投稿しているサイファです😅
✅ 結論
井戸物件、最悪150万円くらい使って、たった4ヶ月で退去…の可能性あり。
■ クレーム発生「水に錆が混ざってる！？」
昨日、3棟目の入居者様から直接、僕に連絡が入りました。内容は…
「水に錆が混ざっていて飲めない」
なんとこの入居者様、水道関連の仕事経験者で、自ら水質検査を実施。その結果は“NG”。
ちなみに僕が入居前に実施した検査結果では“OK”でした。完全に意見が食い違っています。
■ 管理会社と連携し、井戸業者へ再依頼
管理会社が時間外だったため、まずは僕が対応。その後、管理会社と話し合い、貸主の法的責任を確認しながら、対応を整理。
最終的に以下の流れとなりました：
- 井戸の根元側と室内側で再度水質検査を実施（費用：約3万円）
- 根元側がNGなら ➡ 鉄粉除去装置と配管工事 ➡ 費用：約100万円
- 室内側のみNGなら ➡ 外配管に切替 ➡ 費用：約30万円
井戸業者からは「古い井戸なので、完全改善できる保証はない」とのコメントも…。
■ 退去になった場合の対応
もし入居者様が「もう住めない」と判断された場合、引越し費用を上限付きでこちらが負担する形に。
この点も管理会社を中心に覚書を作成し、進めています。
想定される最大負担額は約100〜110万円。
さらに、入居前に一般細菌除去装置に約40万円をかけており、
合計で最悪150万円の手出しになる可能性が出てきました…😱
■ 唯一の救いは…指値成功
この物件、土地値が400万円程度のエリアで、僕は160万円まで指値して購入しました。
それが唯一の救いです。
株式投資なら毎日100万円単位でマイナスしても平気なのに、
不動産の損失は本当に堪える…。今回の件は“しくじり先生”級でした。
■ 井戸物件のリスク、知っておこう
安く買えるとはいえ、井戸物件には以下のようなリスクがあります：
- 水質の劣化は突然起こる
- 浄水設備の導入費用が高額
- 住人トラブルや退去時の費用がかさむ
上水道が来ている物件であれば、多少古くても安心感は段違いです。
■ 最後に
今回の件は僕自身への大きな学びになりました。
資金に余裕がない状態でのレバレッジ投資は、本当にリスクが高いです。
でも…たぶん1年後にはこの出来事も
「飲み会の笑い話」
になってることでしょう😅
また進展があればご報告します✍️
リアルを伝える投資ブログ「サイファ」でした🙋♂️
English Summary
Real Estate Investment #3: Well Water Property Failure Case
Cypher shares a failure story from his third property investment — a well water house. After just 4 months, a tenant reported rust in the water. Despite passing Cypher’s own water test, the tenant’s separate test showed poor results. The situation could lead to a total loss of up to 1.5 million yen if equipment installation or tenant relocation is required. This is a cautionary tale for anyone considering properties with private wells. Proceed with caution and always verify water quality thoroughly before purchase.
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