皆さんこんにちは
エンタメ半分でほぼ毎日更新しているサイファです(^^♪
主な不動産投資エリアは 福岡県北九州市、苅田町、行橋市、築上町、豊前市、吉富町です。 地方で不動産投資に挑戦してみたい方には参考になるかと思います！
今回の舞台は福岡県行橋市。 前回投稿を見てない方は先にこちらをご覧ください👇
✅ 結論
井戸物件への投資は、最悪の場合、物件価格に匹敵するほどの追加コスト（修繕費や退去補償）が発生するリスクがあります。 今回、僕の物件では入居からわずか4ヶ月で致命的な水質トラブルが発生し、最大で150万円ほどの手出しを迫られる状況になっています
■ クレーム発生「水に錆が混ざってる！？」
昨日、3棟目の入居者様から直接、僕に連絡が入りました。内容は…
「水に錆が混ざっていて飲めない」
なんとこの入居者様、水道関連の仕事経験者で、自ら水質検査を実施。その結果は“NG”。
ちなみに僕が入居前に実施した検査結果では“OK”でした。完全に意見が食い違っています。
■ 管理会社と連携し、井戸業者へ再依頼
管理会社が時間外だったため、まずは僕が対応。その後、管理会社と話し合い、貸主の法的責任を確認しながら、対応を整理。
最終的に以下の流れとなりました：
- 井戸の根元側と室内側で再度水質検査を実施（費用：約3万円）
- 根元側がNGなら ➡ 鉄粉除去装置と配管工事 ➡ 費用：約100万円
- 室内側のみNGなら ➡ 外配管に切替 ➡ 費用：約30万円
井戸業者からは「古い井戸なので、完全改善できる保証はない」とのコメントも…。
■ 退去になった場合の対応
もし入居者様が「もう住めない」と判断された場合、引越し費用を上限付きでこちらが負担する形に。
この点も管理会社を中心に覚書を作成し、進めています。
想定される最大負担額は約100〜110万円。
さらに、入居前に一般細菌除去装置に約40万円をかけており、
合計で最悪150万円の手出しになる可能性が出てきました…😱
■ 唯一の救いは…指値成功
この物件、土地値が400万円程度のエリアで、僕は160万円まで指値して購入しました。
それが唯一の救いです。
株式投資なら毎日100万円単位でマイナスしても平気なのに、
不動産の損失は本当に堪える…。今回の件は“しくじり先生”級でした。
■ 井戸物件のリスク、知っておこう
安く買えるとはいえ、井戸物件には以下のようなリスクがあります：
- 水質の劣化は突然起こる
- 浄水設備の導入費用が高額
- 住人トラブルや退去時の費用がかさむ
上水道が来ている物件であれば、多少古くても安心感は段違いです。
■ 最後に
今回の件は僕自身への大きな学びになりました。
資金に余裕がない状態でのレバレッジ投資は、本当にリスクが高いです。
でも…たぶん1年後にはこの出来事も
「飲み会の笑い話」
になってることでしょう😅
また進展があればご報告します✍️
この物件（行橋市 3棟目）の、ボロ物件購入から劇的ビフォーアフター、そして客付けまでの全プロセスはnoteで詳しくまとめています。
【総まとめ】中古戸建投資 3軒目｜サイファ(Side FIRE)｜note
物件購入→リフォーム(DIY)→客付けまでを一気に見る事ができます⭐ 不動産賃貸業に挑戦してみたい方必見です！入居中クレームについても投稿していますので、不動産賃貸業のリアルについて学ぶことができます
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