はじめに
皆様こんばんは、DIY好き投資家のサイファです。
今回の投稿では、2024年に購入した2棟目の築上町 築古農業住宅を、自力で農地転用申請しDIYで再生、無事に借主様が決まった実録をお伝えします。
1棟目の築古戸建て再生では約105万円で購入し、DIYと人脈で再生を成功させました。
今回の2棟目はそれに続く「シリーズ第2弾」として、より難易度の高い「農地付き築古物件」に挑戦した話です。
本記事でわかること
- なぜクセの強い農地付き築古物件を選んだのか？
- 行政書士に頼らず、自力で農地転用申請を成功させた手順
- 具体的な投資額やDIY工数、リフォーム内容
- 借主と一緒に物件を育てる面白さ
- DIY好き投資家サイファのリアルな体験談
物件との出会い
2024年春、アットホームで見つけたのは「農地付きの元・農業住宅」。
立地はそこそこ良いのに売れ残っていたのは、農地転用がネックだったからです。
業者も「壊してアパートにしたいが手間がかかる」と諦めていた様子。
でも僕は「これは面白そう」と直感し、調査をスタートしました。
結果的に、
- 物件価格：300万円 → 指値で245万円
- 登記・諸費用含めて総額：約275万円
- 土地値だけで約200万円はあると見込んだことも後押しとなりました。
農地転用は「セルフ申請」で挑戦！
農家でない僕でも、「やってみればいけるのでは？」という気持ちが勝りました。
というのも、新しいことに挑戦するとワクワクする性格なんです。
やったこと
- 区長、農業委員会、役所などを自分で回る
- 農地法第5条の資料を一から自作
- 提出から約2ヶ月後に、無事許可が下りました！
お金の面
- 行政書士に頼めば15〜20万円かかるところ、
- 僕はたった2,000円（印紙代）で申請完了！
手間はありましたが、
👉 約15万円以上のコストカット
👉 不動産知識・行政対応スキルの向上
👉 そして“自力でやった達成感”はプライスレス！
💡 あわせて読みたい この「2棟目：農業住宅プロジェクト」で作成した書類や、DIYの細かいビフォーアフターを時系列でまとめた無料マガジンをnoteで公開中です！
DIYリフォームでコスト削減
基本的には1階のみ仕上げ、2階は激安DIYで応急処置。
- 崩れそうな砂壁は、コーキング＋100均のタッチペン
- 将来的に決まらなければ、壁紙貼ろうと考えていました。
DIY費用を抑えるため、手間と工夫で勝負しました。
賃貸申込＆借主からの驚き提案！
客付けをお願いしてから約3ヶ月後、不動産屋さんからうれしい連絡が！
「内見された方が契約申込されました！」
そしてさらに驚いたのがこの一言：
「借主様が2階の壁をDIYしてもいいですか？とのことです」
まさかの借主DIY提案！
もちろん「即OK」しました👍
DIY好きの入居者と出会えたことに、不思議なご縁を感じました。
家賃・利回りなど収支まとめ
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 家賃（月） | 52,000円 |
| 家賃（年） | 624,000円 |
| 表面利回り | 18.9％ |
| 物件＋登記費用 | 約2,750,000円 |
| リフォーム費用込 総額 | 約3,300,000円 |
| 土地評価額目安 | 約2,000,000円 |
リフォーム内容の内訳
DIY費用（一部抜粋）
- カーテンレール（3箇所）：7,000円
- 洗面台交換：31,000円
- 障子8枚・襖紙8枚：23,000円
- モニターホン新設：16,000円
- 小物・取手交換・電気部品など：約30,000円
外注工事費
- 洗面・洗濯配管の室内移設工事：88,000円
- 駐車場新設工事（2台→6台）：310,000円
農地転用費
- 自力申請：2,000円（実費のみ）
物件選定の決め手
- ドラッグコスモス 徒歩3分
- ルミエール 徒歩8分
- 自衛隊基地近く → 転勤族の需要あり
- 土地値 ≧ 購入価格 → 下支えアリ
まとめ：挑戦することが最大のリターン
この物件では、
- セルフで農地転用をやりきった
- 築古をDIYで仕上げた
- 借主との不思議な縁もあった
など、たくさんの「初めて」を経験しました。
利回り18.9％という数字も大きいですが、
それ以上に、「挑戦することで得られるワクワクと学び」が本当のリターンでした。
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