アパート経営を始めたいけれど、購入直後にどんなトラブルが起きるか不安……。そんなあなたに向けて、築30年のアパートを購入した「1ヶ月後のリアル」をお届けします⭐
2026年5月現在、イラン情勢を発端とする資材不足の影や、従来のプロパンガススキームの崩壊など、最新のリアルな情報が満載です。ぜひ最後までチェックしてみてください！
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皆さんこんにちは！エンタメ半分、大家業のリアル半分で、日々ワクワクする不動産投資の舞台裏を発信しているサイファです。
普段は「土地値比率が高い物件 × 中古戸建 × DIY派」の私ですが、新しくスタートさせたのが今回の「アパート一棟経営」です。
- 年間家賃収入： 98,891円 × 12ヶ月 ＝ 1,186,692円
- 物件購入価格： 11,000,000円
- 表面利回り： 10.79%
築30年の1棟2室という、超小ぶりで愛着のわく鉄骨造アパートをオーナーチェンジで購入してから、早いものでちょうど1ヶ月が経ちました。
「アパートの大家さんって、毎月自動で家賃が入ってきてラクそうでいいな〜」なんて思っていませんか？実は、物件を引き渡された瞬間から、様々なイベント（というか小さな試練！笑）が発生するんです。
でも、安心してください！
結論から言うと、多少の不具合はあるものの、家賃滞納や深刻なクレームは一切なく、すべて私の想定内のハッピーな範囲に収まっています👍
今回は、この1ヶ月の間に起きた「7つのリアルなイベント」を、サイファ流にどうやってクリアしたのか（あるいはクリアしようとしているのか）、その全貌を余すことなくお話ししちゃいます！
これからアパート経営や不動産投資に挑戦したいと考えている方は、ぜひ宝箱を開けるような気持ちで楽しんでいってくださいね🌟
築30年一棟アパート購入1ヶ月目で起きたリアルな課題
オーナーチェンジで物件を譲り受けてすぐ、管理会社の定期清掃や事前の現地調査から、いくつかのクリアすべき課題が見えてきました。ここをどう切り抜けるかが、アパート経営の利回りを守る大家の腕の見せ所です！
① 放置自転車を自分の手で処理！まさかのプチ錬金術
購入前から分かっていたことなのですが、アパートの敷地内にポツンと主のいない放置自転車が1台ありました🚲
管理会社さん経由で入居者様に確認を取ってもらったところ、「ずいぶん前に退去した人が置いていったもの」とのこと。防犯登録もすでになく、サビだらけでタイヤもペシャンコ。これでは次の入居者さんへの見栄えも悪くなってしまいます。
「処分を業者に丸投げすると、数千円の手数料を取られちゃうなぁ……」
そこで私は、自前の車にその自転車をグイッと積み込み、そのまま地元の鉄くず屋（スクラップ業者）さんへ直行しました！
なんと、処分費用を支払うどころか、鉄の資源として1,000円で買い取ってもらうことに成功⭐
コストをかけるどころか、アパートの美化をしながらお小遣いをゲットしちゃう。これぞ、システムと行動力で稼ぐ大家のプチ錬金術ですね（笑）。
② 隣地からの草木が越境！ご近所トラブルを未然に防ぐ神対応
管理会社さんの定期清掃の報告で、「お隣の土地から生えている草が、こちらのアパートの敷地に少しはみ出してきています」という連絡が入りました。
たかが草と侮ることなかれ。放置すると見た目がズボラに見えるだけでなく、夏場に害虫が大量発生して、大切な入居者様の満足度が下がってしまう原因になります。
私はさっそく隣地の方のところへ向かい、丁寧にお手紙も作成して伐採を依頼したところ、すぐに綺麗に刈り取ってくださいました✌
迅速に対応していただけて、本当に感謝です！
③ 2階共用部の床コーキング切れ！世界情勢がまさかの直撃！？
アパートの2階に上がってみると、共用廊下の床に施されているコーキング（防水のための隙間埋め材）が経年劣化でペリペリと切れているのを発見しました。
これくらいの補修なら、ホームセンターで材料を買ってきて得意のDIYでパパッと増し打ちして直すことも可能です。しかし今回の物件は、一度古いものを綺麗に除去してから再度しっかりと充填したいところ。
手間もかかるため、あえて友人の工務店社長であるS君に、正式に修繕見積もりを依頼しました。
ところがここで、信じられないニュースが飛び込んできました。
現在、イラン情勢の緊迫化によるナフサ（粗製ガソリン）不足が原因で、建築プロ用の「2液型コーキング材」の納入目途がまったく立たないというのです💦
築30年のローカルなミニアパートの床の隙間に、まさか中東の世界情勢が直撃するなんて、リアルなアパート経営ならではのドラマですよね（笑）。現在は、しぶとく卸業者さんとネゴシエーションを重ねてもらい、資材の確保を待っている状態です。
④ 雨どいの一部割れ！アパート火災保険を賢く使う裏ワザ
管理会社さんの報告書に上がっていた、もう一つの不具合が「雨どいの一部割れ」でした。高所にあるパーツなので、下から見上げるだけでは分かりにくいのですが、放っておくと水漏れや外壁汚損の原因になります。
送られてきた写真をじっくり見ると……これ、単なる経年劣化だけではなく、過去の台風や強風の突風によってパキッと割れた「風災」が使える可能性が非常に高そうです！
アパート経営における「火災保険」は、ただ火事の時のためだけに加入するものではありません。台風や大雪、突風といった自然災害による建物の破損にも適用できるケースがめちゃくちゃ多いんです。
これも自分では手を下さず、友人のS君に見積もりを作成してもらい、大家としてしっかり保険申請を行い、自己負担実質ゼロで綺麗に直す方向で進めています。知っているだけで数万円の修繕費が浮く、大切な知識ですね！
⑤ 共用照明の点灯しっぱなし問題！ここは電気工事士の腕の見せ所
「サイファさん、アパートの共用ライトが、昼間のカンカン照りの中でもずーっと点灯しっぱなしになってますよ！」と、見積もりに来てくれたS君が教えてくれました。
暗くなったら自動でつくはずの「明るさセンサー」が、完全に壊れてしまっていたのが原因です。
これをそのまま普通のリフォーム業者に見積もってもらうと、出張費や技術料込みでざっくり3万円ほどかかってしまう内容でした。S君からも「部品代は3,000円位のはずだけど……安くやってくれる電気屋の知り合いがいないんだよね、どうする？」と相談されました。
ですが、私は第二種電気工事士の資格を持っています！
すぐにヤフーショッピングをリサーチし、最新式の省エネ明るさセンサー付きLED照明を7,000円で調達しました！業者に丸投げするより、これだけで2万3,000円のコストカットです🌟
ただ、アパートの回路図をじっくり読み解いていくと、どうやらこのブレーカーが、「入居者様のテレビ電源」と共通の回路になっていたんです！
つまり、私が何も言わずにブレーカーを落として工事を始めると、入居者様が観ているテレビがいきなりブツッと消えてしまいます。一歩間違えれば大クレーム案件です（笑）。
そのため、管理会社さんを通じて「この日時の1時間だけ、電気の工事をさせてください」と入居者様と日程を絶賛調整中。入居者様の快適な暮らしを最優先に、スマートにDIYをキメてきます！
アパート経営の利回りを最大化する！未来への「攻めの投資」2選
起きたトラブルを解決する（守りの経営）だけでなく、物件の価値を高めてチャリンチャリンと入る毎月の家賃収入を最大化する（攻めの経営）の仕込みも、同時にガンガン進めています！
⑥ 3台中2台が未使用の駐車場…外部募集で利回りアップを狙う！
このアパートには計3台分の駐車スペースがあるのですが、なんと私が引き継いだ時点では1台しか使われておらず、2台分がポッカリと空いて利益を生まない状態になっていました。これでは非常にもったいない！
すぐに入居者様に「今後、新しく車を停める予定はありませんか？」と100％の確認を取った上で、管理会社さんにお願いしてアパート外部の一般ユーザー向けに「月極駐車場」としての募集を開始しました。
もちろん、「アパートの入居者様が車を買った場合は、そちらに優先して区画を明け渡す」という大家に有利な特約や、地域の相場に合わせた戦略的な賃料条件もバッチリ仕込んであります。早く満車になって、アパートの収益をさらに押し上げてくれるのが今から楽しみで仕方がありません。
⑦ ガス会社の倒産スキームから大逆転！実質5万円で給湯器を新品にする方法
今回の1ヶ月目で、最もダイナミックでワクワクしたイベントが、このガス給湯器の交換プロジェクトです。
実はこの物件、新築時に「プロパンガス会社が給湯器を無償で大家に貸与する代わりに、その会社からガスを買う」というよくあるスキームで建てられていたのですが、なんとその貸与していたガス会社が過去に倒産していました。その結果、今アパートについている給湯器の「本当の所有者は一体誰なのか分からない」という、映画のようなカオスな状態になっていたんです（笑）。
現状はお湯が問題なく出ていますが、外見はサビだらけで、いつ突然止まって入居者様にご迷惑をかけてもおかしくない時限爆弾状態でした。
そこで私は、新しく信頼できる地域密着のガス会社さんを巻き込んで、最新の省エネ型給湯器（エコジョーズ）へ一気に2台とも新品交換するプロジェクトを立ち上げました！ここでの粘り強い交渉の結果、とんでもなく素晴らしい条件を引き出すことに成功したんです。
本来なら2台の本体＋交換工賃で15万円ほどかかる大工事なのですが、国や自治体が実施している省エネ補助金10万円をフルに活用することで、私の手出し（自己負担）はたったの5万円で済むことになりそうです！
しかも、この交換によって得られるメリットがこちら。
- 入居者様： 給湯器本体も部屋のリモコンスイッチもすべて最新のピカピカな新品になる✨
- 入居者様： 省エネ性能が格段にアップし、さらにガス会社の見直しプランによって、毎月支払うガス代が約20％オフになる見通し！
- 大家（サイファ）： わずか5万円の投資で物件の最大の爆弾リスクを消し去り、さらに入居者様の満足度（顧客満足度）を爆上げして「長く住み続けたい！」と思ってもらえる
現在は見積もり中なので、順調に進むことをお祈りいたしてます⭐
まとめ：アパート一棟経営は、トラブルをワクワクに変える最高のゲーム！
築30年のミニアパートを購入して最初の1ヶ月。文字通りいろいろなイベントが発生していますが、一つひとつの課題を紐解いていくと、どれもRPGゲームのクエストを仲間と一緒にクリアしていくような最高のワクワク感があります。
大切なのは、お金をかけるべきところ（プロの職人さんへの依頼や関係性の維持）にはしっかりとお金を使い、自分でできるところ（不用品の売却処分や電気工事）はDIYで徹底的にコストを削るというメリハリです。
Ref: 大家向けの火災保険や、国が用意してくれている補助金といった「知っている人だけが得をする制度」を、アンテナを高く張ってフル活用すること。
このバランス感覚こそが、アパート経営の利回りを守り、サイドFIREの生活をより豊かで安定したものにするための最大の秘訣です。
これからも、この愛すべきアパート1棟目がどうやって成長していくのか、リアルな運用状況をどんどんお届けしていきますね！私のこのリアルな泥臭い経験が、一歩を踏出したい誰かの勇気や役に立てばこれ以上嬉しいことはありません🌟
💡 メンバーシップ（note）ではさらにディープな裏話を公開中！
なお、私のnoteメンバーシップ（オンラインサロン）の方では、今回のイベントのさらに一歩踏み込んだ詳細データを公開・共有しています。
- 放置自転車は具体的にどこの鉄くず屋に持って行ったの？
- 近隣の方へ送った「お手紙」の実際の文面
- 火災保険申請のリアルな手順とコツ
- 実際の「アパートの回路図」の読み方
- 駐車場の外部募集で使った特約の文言
- ガス給湯器の補助金申請の実務
など、ブログには書けないディープな内容について、サイファと直接やり取りしたり相談したりすることもできます。
「自分も一歩を踏み出したい」「リアルな大家業の裏側を覗いてみたい」という方は、ぜひ下記のメンバーシップもチェックしてみてください👇
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最後まで見ていただきありがとうございました⭐
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