はじめに：砂壁リフォームをDIYで成功させる鍵とは？
皆様こんにちは。福岡県北九州市、苅田町、行橋市、築上町、豊前市、吉富町エリアで築古戸建て再生に取り組んでいるサイファです。
現在、不動産投資5棟目のリフォーム真っ只中。今回の大きな壁は、和室特有の「砂壁」です。
砂壁は見た目が古臭いだけでなく、ポロポロと砂が落ちて掃除が大変、湿気を吸ってカビやすい、といった賃貸経営上のデメリットが非常に多い厄介な存在です。
「砂壁をどうにかして洋室化したい。でも、業者に見積もりを取ったら高すぎて手が出ない……」
そんな悩みを持つDIY初心者や個人投資家の方に向けて、今回は私が実践した「砂壁にベニヤや石膏ボードを直貼りして、壁紙（クロス）下地を作る方法」を詳しく解説します。
その前に、前回の投稿をまだ見てない方はこちらをご覧ください👇
今回の現場：北九州市某所・5棟目の進捗
今回のリフォーム対象は2階の和室です。作業は限られた時間の中で進めていますが、今週は以下のステップに集中しました。
- 現場の状態確認: 砂壁が下地（土壁やラスボード）から浮いていないか打診確認。
- 柱の塗装: 2階は白塗装、1階はオイルステインを使い、古臭い柱の色をモダンな印象へ塗り替え。
- 石膏ボード（9.5mm）と天井ベニヤの貼り付け: 砂壁を完全に隠し、クロスが貼れる平滑な面を作成。
- パテ打ち: ボードの継ぎ目やビス穴を埋め、段差をなくす重要な工程。
- 階段上の高所作業: 安全に配慮しながら、複雑な形状の壁にボードをフィットさせる難所。
効率を重視し、掃除と同じように2部屋か奥まったところから先行して仕上げ、その工程で得た改善点を他の部屋にフィードバックする戦略をとっています。
【検証】砂壁リフォームに「ベニヤ・石膏ボード」を選ぶ理由
砂壁のリフォームには、ペンキを塗る、漆喰を塗る、といった選択肢もあります。しかし、私が「ボード貼り」を推奨するのには明確な理由があります。
1. 将来の「剥がれ」リスクを減らす
砂壁に直接ペンキやクロスを貼る場合、強力なシーラー（下地補強材）を何度も塗る必要があります。しかし、下地の砂壁自体が劣化していると、数年後に表面の重みに耐えきれず、砂壁ごとゴソッと剥がれるリスクがあります。ボードをビスで構造材（柱や間柱）に固定してしまえば、このリスクは物理的に解消されます。
最初2階の和室にシーラーを塗っていたのですが、塗りが甘く塗装がボロボロになってしまい2度手間になってしまいました。(その代わりにシーラーの塗りの腕はあがりました)
2. 断熱性と遮音性の向上
わずか9.5mmの石膏ボードであっても、壁が一層増えることで断熱性能と遮音性が向上します。これは賃貸物件としての「居住性能」を高め、入居者満足度につながる隠れたメリットです。
3. クロス仕上げの美しさ
どんなに砂壁を補修しても、プロが貼ったような真っ平らな壁を再現するのは至難の業です。石膏ボードを使えば、新築同様の平滑な面が得られるため、安い量産型の壁紙でも非常に美しく仕上がります。
失敗から学んだ「手戻りゼロ」の黄金順序
DIYで最も恐ろしいのは、作業の順番を間違えて「やり直し」が発生することです。私も今回、「3歩進んで2歩下がる」苦い経験をしました。当初、私は「先に柱を塗ってから壁を作ればいいだろう」と考えていましたが、これが大きな間違いでした。
リサーチの結果と実体験から導き出した、自分にとって最も効率的なリフォーム順序をここに記します。
ステップ1：下地（ボード・ベニヤ）の貼り付け
まず、砂壁の上に直接、石膏ボードやベニヤを貼ります。この作業では、ボードをカッターで切る、インパクトドライバーでビスを打ち込むなど、大量の粉塵と騒音が発生します。まずは「壁という箱」を完成させることが先決です。
ステップ2：パテ打ち（2回〜3回）
ボードの継ぎ目やビスの頭をパテで埋めます。パテが乾いた後、サンダー（ヤスリ）をかけて表面を平らにしますが、この工程が全リフォーム中で最も粉塵が舞う瞬間です。もし先に柱を塗っていたら、この白い粉がせっかくの塗装面に付着して台無しになります。
ステップ3：柱・窓枠の塗装
粉塵が出る作業が全て終わった後で、柱を塗装します。ここでの最大のメリットは、「柱を塗る際に、多少はみ出してボード側に塗料がついてもOK」という点です。後から壁紙を貼るので、養生（マスキング）を最小限に抑えられ、作業スピードが劇的に上がります。
今回塗装はノボクリーンを使いましたが、水性塗料×築古の柱＝色が乗らない💦
3回は塗り重ねた事、ちょっと物が当たったらはがれる事
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ステップ4：壁紙（クロス）貼り
最後にお好みのクロスを貼ります。塗装が完全に乾いているので、糊が塗料と混ざる心配もありません。この順番こそが、セルフリフォームで「プロの仕上がり」に近づくための最短ルートです。
不動産投資としてのコスト分析：DIY vs 業者
「砂壁 リフォーム 費用」で検索すると、一般的には1部屋（6畳）で10万円〜15万円という数字が出てきます。しかし、自分でリフォームすれば、そのコストは劇的に下がります。
- 石膏ボード（3×6板）: 1枚あたり約500円〜700円
- ベニヤ板: 1枚あたり約1,200円〜2,000円
- ビス・パテ材料: 約3,000円
- 柱用塗料: 約3,000円
- 壁紙（30m巻き）: 約10,000円
今回の現場では、1部屋あたりの材料費を約2万円〜3万円以内に抑えています。業者依頼との差額は約10万円。5棟全ての部屋を自分でリフォームすれば、それだけで数十万円のキャッシュフロー改善に繋がります。
「特に最初は自己投資と捉え、楽しみながら今後の選択肢を増やす」
この感覚こそが、築古投資の醍醐味です。
おわりに：築古DIYは「楽しみながら」が継続のコツ
砂壁リフォームは手間がかかりますし、階段上の作業などは肉体的にもハードです。しかし、暗くて古臭かった和室が、自分の手で明るい洋室に生まれ変わる瞬間は、何物にも代えがたい達成感があります。
北九州エリアで不動産投資をされている皆様、あるいはこれからセルフリフォームに挑戦しようとしている皆様。
「砂壁だから」と諦める前に、まずは1枚のボードを貼ることから始めてみませんか？
次回は、さらに作業が進んだ様子と、クロス選びのポイントについてレポートします。
不動産投資5棟目再生の道、これからも応援よろしくお願いします！
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