福岡県北九州市を中心に、物販・株式・不動産でサイドFIREを実践しているサイファです。
2025年、不動産投資5棟目となる物件の決済を無事に完了しました。前回の融資承認（2025年3月）から、ようやく自分の物件として動き出せるスタートラインに立ちました。
今回は、決済直後に実施した「初の内見」で私がどこを見たのか、そして今後のリフォーム戦略について、実務的な視点でまとめます。北九州エリアで戸建投資を検討している方は、ぜひ一つのケーススタディとして参考にしてください。
まだ前回の記事を見てない方は先にこちらをご覧ください👇
1. 決済完了：築古戸建投資における「所有権移転」の重み
今回の物件は、北九州エリアの住宅街に位置する戸建てです。決済当日、司法書士の立ち会いのもと手続きを終え、鍵を受け取った瞬間の高揚感は、何棟目になっても変わらないものです。
今回の決済条件のポイント：
本物件は「残置物撤去済み」での引き渡しでした。築古物件では残置物の有無がリフォーム初動のスピードを大きく左右します。今回は売主様側で綺麗に片付けていただいたため、すぐに清掃・施工に入れる理想的な状態です。
2. 決済後初の内見｜チェックした3つの重要事項
荷物がなくなった状態での内見は、物件の「真の姿」を浮き彫りにします。私が重視したのは以下の3点です。
① 床の沈みと建物の傾き
家具がない状態で改めて歩いてみると、床のたわみや微妙な傾斜がわかります。今回の物件は、これまでの4棟に比べても非常に「まとも」な状態。大きな根太の補修は不要と判断しました。
② 水回りの劣化状況と再利用の可否
キッチンや浴室は、交換すると数十万円単位でコストが跳ね上がります。今回は「クリーニング＋水栓交換」で十分対応可能。この判断ができるかどうかが、利回りを1%以上変えることになります。
③ 害虫・腐食の有無（隠れたリスク）
押し入れの隅や畳の下など、湿気が溜まりやすい場所を確認。特にもんだなさそうです。ただシロアリは痕跡はないものの4棟目で痛い目をみたので、仲良くなったシロアリ駆除業者さんに仕事を依頼しようと考えています。全体的に汚いですが構造的な致命傷は見当たりませんでした。これは再生スピードを上げる上で大きなアドバンテージです。
3. 今後のリフォーム戦略とスケジュール
来週から本格的な再生作業に入ります。まずは「セルフクリーニング」からスタートし、物件の隅々まで自分の手で触れることで、細かな修繕箇所をリストアップします。
- 短期目標： 全体の清掃と不用品の最終処分。
- 中期目標： 水回りのリフレッシュと、内装（壁紙・CF）の施工。
- 長期目標： 北九州の賃貸需要に合わせた外構の整備。
私が行っている「物販 × 不動産 × 株式」の3本柱の中でも、不動産は最も「現場の判断」が成果に直結します。今回の5棟目も、DIYと外注を賢く使い分け、高利回りでの早期入居を目指します。
4. まとめと今後の発信について
不動産投資は、決済が終わってからが本当の勝負です。北九州・行橋・苅田といったエリアで、築古戸建がどのように価値ある住居へと再生されていくのか、そのプロセスを今後も包み隠さず公開していきます。
動画で見る内見のリアル：
内見時の独り言（笑）を収録した動画をYouTubeにアップしています。写真では伝わらない「現場の空気感」やチェックの手順を確認したい方は、ぜひ併せてご覧ください。
最後までお読みいただきありがとうございました。次回の「リフォーム着工編」もお楽しみに！
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