【豊前市】不動産投資6棟目 #11 不動産投資6棟目リフォーム！給排水の謎解きと駐車場増設の全記録

戸建6軒目(豊前市)

2026.03.11

古家の壁に謎のダイヤル？

前回の記事をまだ見ていない方は先にこちらをご覧ください👇

不動産投資におけるリフォームは単なる修繕ではありません。「いかに低コストで、入居者に選ばれる付加価値を付けるか」の真剣勝負です。

現在、私は6軒目となる戸建て物件のリフォームに格闘しています。

今回は、現場で直面した「謎の配管」の正体や、物件の資産価値を直撃する「駐車場増設」の裏側、そして地味ながら重要な細部の改修について、実体験に基づいたデータと共にお伝えします。

1. 壁から生えた「謎のダイヤル」の正体と給排水工事のリアル
1. 破壊して判明した給水経路
2. 洗面所の給排水穴あけ完了
2. 物件価値を最大化する「ブロック塀破壊」と駐車場戦略
1. ハツリ機でブロック塀を「ぶっ壊す」
3. 入居者の満足度を左右する「コンセント増設」と「細部」のこだわり
1. キッチンとトイレの利便性向上
2. 発泡ウレタンフォームによる隙間対策
まとめ：次なるステップへ

1. 壁から生えた「謎のダイヤル」の正体と給排水工事のリアル

古い戸建てをリフォームしていると、前オーナーが何を意図したのか不明な設備に遭遇することが多々あります。今回、私を悩ませたのは壁から突き出した「謎のダイヤル」でした。

破壊して判明した給水経路

当初、このダイヤルが何のために存在するのか、図面のない古家では推測の域を出ませんでした。しかし、意を決して壁を解体し、構造を確認したところ、驚きの事実が判明しました。このダイヤルは、浴室（風呂）への給水経路を制御する古いタイプのバルブだったのです。

DIYリフォームにおいて、こうした「不明な配管」の処理は慎重に行う必要があります。誤って生かしたままにすると将来の漏水リスクになり、適当に塞ぐと必要な場所に水が行かなくなります。今回は経路を完全に把握したことで、新しい配管レイアウトを効率的に設計できるようになりました⭐

洗面所の給排水穴あけ完了

並行して、洗面所の新設に向けた給排水経路の確保も進めています。特に排水管は勾配（1メートルにつき1センチ程度の傾斜）が命です。これを怠ると、入居後の詰まりの原因になってクレームが来ると思います

2. 物件価値を最大化する「ブロック塀破壊」と駐車場戦略

地方の戸建て投資において、駐車場の数はリーシング（客付け）の成否を分ける最大の要因です。

ハツリ機でブロック塀を「ぶっ壊す」

今回の物件は、既存のブロック塀が駐車スペースを圧迫していました。そこで、大家仲間にも協力してもらい、ハツリ機（コンクリートを砕く機械）を使用してブロック塀の約4分の1を解体しました。

「壊す」のは簡単そうに見えて、実は戦略的な作業です。

並列駐車の実現： 塀を撤去したことで、軽自動車1台分だったスペースが、普通車を含めた並列2台駐車が可能な広さに拡大しました。
視認性の向上： 前面道路からの見通しが良くなり、物件の「入りやすさ」を演出できます。

駐車場が1台から2台に増えるだけで、地方都市でも賃料を数千円アップさせることが可能です。さらに、売却時の出口戦略としても駐車場2台確保は非常に有利な条件となります。

使ったはつりきはこちら👇

100Vで扱えて、振動が少なめなのが特徴です。

先端工具もラインナップが豊富ですので是非チェックしてみてください

Amazon | マキタ(Makita) 電動ハンマ (SDSマックスシャンク) HM0871C | ハンマードリル

マキタ(Makita) 電動ハンマ (SDSマックスシャンク) HM0871Cがハンマードリルストアでいつでもお買い得。当日お急ぎ便対象商品は、当日お届け可能です。アマゾン配送商品は、通常配送無料（一部除く）。

[商品価格に関しましては、リンクが作成された時点と現時点で情報が変更されている場合がございます。]

マキタ HM0871C 電動ハンマ SDSマックスシャンク青 1台
価格：44,247円（税込、送料無料) (2026/3/11時点)

楽天で購入

3. 入居者の満足度を左右する「コンセント増設」と「細部」のこだわり

多くのDIY大家が見落としがちなのが、電気系統の利便性と住環境の気密性です。

キッチンとトイレの利便性向上

現代の生活において、家電製品の数は増え続けています。

キッチンエリア： 電子レンジ、炊飯器、電気ケトル、さらにはエアフライヤー。これらを同時に使うには、専用の回路と十分なコンセント数が必要です。
トイレエリア： 温水洗浄便座（ウォシュレット）は今や必須設備です。古い家では電源がないことも多いため、今回確実に増設を行いました。

こうした「住んでみてわかる不便」を先回りして解消することが、長期入居（低退去率）につながります。

発泡ウレタンフォームによる隙間対策

古家の最大の弱点は「隙間」です。害虫の侵入経路になり、冬場の冷気の原因にもなります。今回、外壁とのわずかな隙間をすべて「発泡ウレタンフォーム」で埋める作業を行いました。スプレーするだけで膨らみ、隙間を密閉してくれるこの素材は、古家再生の強い味方です。見た目は地味ですが、物件の耐久性と快適性を支える重要な工程です。