「不動産投資を始めたけれど、毎月の正確な収支が把握できていない…」
「エクセルで収支計算をしているが、本当にこのシミュレーションで合っているのか不安」
地方戸建て投資、特に北九州市のようなエリアで安定した経営を続けるには、どんぶり勘定は禁物です。物件選びと同じくらい、あるいはそれ以上に「買った後の収支管理」が投資の成否を分けます。
私自身、北九州市で5棟目の戸建て投資を行っていますが、今回リフォームが完了し、無事に入居申し込みをいただきました。本記事では、この5棟目の物件におけるリアルな収支データを公開するとともに、私が実践している「エクセルによる収支管理術」の重要性についてお伝えします。
なお、前回の投稿をまだ見てない方はこちらをご覧ください👇
北九州市・戸建て投資5棟目の物件戦略
今回の物件は、本体価格400万円で購入。地方投資の生命線である「駐車場」を、リフォームによって0台から3台へ拡充しました。この戦略により、募集開始から短期間での客付けに成功しています。
【実録】リフォーム費用98万円の詳細
総額981,141円の内訳は以下の通りです。
プロに任せた外注工事（約56万円）
資産価値に直結し、かつ専門技術が必要な箇所は外注を選択しました。
- 駐車場造成（335,000円）： 3台確保。
- 防蟻処理（87,120円）： 5年保証。
- エアコン・アンテナ交換（約11万円）： 客付け必須設備。
利回りを支えるDIY（約42万円）
床・壁・天井・電気系統などはすべてDIYで対応。業者見積もりであれば100万円以上上乗せされていたであろうコストを、自分の手でコントロールすることで、高い利回りを確保しています。
確定申告にも役立つ！想定収支シミュレーション
今回の投資を数字で整理すると、以下のようになります。
| 項目 | 金額 | 備考 |
| 物件購入価格 | 400万円 | |
| リフォーム費用 | 約100万円 | DIY・外注合計 |
| 総投資額 | 約500万円 | |
| 月額家賃 | 6.5万円 | 想定通り |
| 表面利回り | 15.6% | 年間78万円 |
キャッシュフローとCCRの考え方
現在のキャッシュフローは月約1.5万円（返済後）ですが、私が重視しているのは**CCR（自己資本利益率）**です。
100万円の持ち出しに対して、年間どれだけのリターンがあるのか。これを正確に追うことで、「次の1棟」への投資タイミングが明確になります。
不動産収支をエクセルで管理する本当の理由
ネット上には「不動産収支計算エクセル」の無料テンプレートが溢れていますが、その多くは「購入前」のシミュレーション用です。
大家業の本番は「買った後」。
- 「今、いくらで売れば利益が出るのか（損益分岐点）」
- 「ローン金利が上がった際の影響は？」
こうした実務に即した収支管理ができていないと、追加融資の審査でも苦戦します。私はFP2級の知識を活かし、自分自身が5棟の運用で使い倒している「物件収支推移表」をエクセルで作成しています。
複雑な関数を使わず、四則演算だけで「生きた数字」が見えるように設計しました。私の経営の羅針盤となっているこのテンプレートは、こちらで公開しています。
日本政策金融公庫の融資とランニングコスト
今回の資金調達は以下の条件です。
- 借入額： 300万円（期間10年、金利2.65％）
- 月返済： 約31,000円
- 固定資産税・保険料： 月換算 約7,500円
これらをエクセルに入力し、空室率を10％で見込んでも、安定したプラス収支を維持できる計算です。
まとめ：数字を制する者が大家業を制す
北九州市での5棟目運用。利回り15.6％という数字を叩き出せたのは、DIYによるコストカットと、駐車場造成という付加価値、そして何より「数字による徹底した管理」があったからです。
不動産投資は、一度買ったら終わりではありません。日々の収支の変化を正確に追い、次の戦略を立てる。そのための「管理の仕組み」を、ぜひ皆さんも構築してください!
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