空き家投資の配管トラブルが不安ですか？
前回の記事をまだ見ていない方は先にこちらをご覧ください👇
地方の格安戸建て投資において、最大の関門となるのが「ライフラインの復旧」です。特に長期間空き家だった物件は、見た目以上に内部の劣化が進んでいるものです。
今回は、私が購入した「購入価格35万円・築50年・10年放置」という、まさにサバイバル状態の物件におけるガス・水道点検のリアルな現場レポートをお届けします。
1. 築50年超え空き家の「見えない」ライフライン調査
物件に到着してまず取り組んだのは、電気・ガス・水道の確認です。10年も放置されていると、図面通りに機能していることはまずありません。
特にガスに関しては、素人が手を出すのは非常に危険です。そこで、ガスメーターに貼られていたシールを頼りに、地場のプロパンガス会社へ連絡。2017年が最終確認日となっていたその会社に、有償での現地調査を依頼しました。
プロの知見を活用するメリット
自力で全てを把握しようとせず、数千円の費用を払ってでもプロを呼ぶべき理由は以下の3点です。
- ガス漏れの有無を専用機器で即座に判定できる
- 地中や壁内の配管経路を推測してもらえる
- 今後の修繕に向けた「法的基準」に則ったアドバイスがもらえる
今回の点検費用は4,400円。この金額で専門家を1時間拘束し、一緒に配管をチェックできるのは、DIY投資家にとって非常に安い授業料と言えます。
2. 空き家投資の罠「給湯器の盗難被害」と漏水の現実
点検を開始して早々、衝撃の事実が判明しました。
ガス会社の方の一言。「あれ？給湯器がないですね……」
盗まれたのはこんなやつです👇
外壁を確認すると、本来あるはずの給湯器が消え、配管がむき出しの状態でブッタ切られていました。数年前、金属価格の高騰に伴い給湯器の盗難が多発していましたが、どうやらこの物件もターゲットにされていたようです。
複雑怪奇な配管ルート
さらに調査を進めると、この物件の歴史が浮き彫りになりました。
- 53年前の新築時： 井戸水を使用
- 50年前： 上水道が開通し、井戸用の配管を改造して接続
- その後： 増改築を繰り返し、配管がパズルのように入り組む
ガス会社の方と二人で、家の中と外を往復すること1時間。ようやく判明した給油・給水経路は以下の通りです。
- 公道 → 宅内水栓 → 床下 → 壁の中 → 風呂 → 外 → 給湯器（欠損） → 風呂＆キッチン → 排水
案の定、3か所で漏水も確認されました。
格安物件において、配管の引き直しや漏水は「想定内」として予算に組み込んでおくべき必須項目です。
3. 修繕コストの試算とDIYの境界線
このままではお湯すら使えません。ガス会社からの概算では、給湯器の設置と配管の引き直しで最低20万〜30万円はかかるとのことでした。
不動産投資の利回りを確保するためには、ここからのコスト管理が重要です。私は以下の戦略を検討しています。
- 相見積もりの実施： 他のガス会社にも相談し、条件を比較する
- 分離発注の検討： 資格が必要なガス工事のみプロに任せ、水回りの配管や設備設置はDIYで行う
「どこまでをプロに任せ、どこからを自分で行うか」の判断が、空き家投資の成否を分けます。
4. 地方投資で無視できない「コミュニティ」の力
物件調査を進める中、予想外の来客がありました。隣の畑で作業をされていたおばあちゃんです。
「コーヒー入れるので、休憩しませんか？」
この一言が、実は修繕作業以上に価値のある時間となりました。地方の空き家再生において、近隣住民の理解と協力は不可欠です。
投資詐欺の注意喚起と信頼構築
おばあちゃんとの会話の中で、近隣の方が数千万円規模の投資詐欺に遭ったという悲しい話を聞きました。私は不動産に携わる身として、「元本保証で高利回りという甘い話には裏がある」と誠実にお伝えしました。
こうした何気ないコミュニケーションが、「怪しい業者が来た」という不信感を拭い、「あの若者はしっかりしている」という信頼に変わります。信頼関係が築ければ、将来的な入居者募集や、作業中の騒音トラブル回避にもプラスに働きます。
まとめ：空き家再生は「人」と「現場」から始まる
35万円の物件は、確かに手ごわいです。給湯器の盗難や複雑な漏水など、課題は山積みです。しかし、地場の業者さんや近隣の方との繋がりを得られたことは、大きな一歩となりました。
インフラ復旧への道のりは長いですが、一歩ずつ確実に再生させていく過程を今後もお伝えしていきます。
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最後までお読みいただきありがとうございました！
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