【北九州市】不動産投資5棟目#45 防蟻処理の費用相場と指値に効く「攻めの点検」

「この物件、シロアリは大丈夫かな……？」 築古の戸建て投資を検討しているとき、一番不安になるのが床下の見えないリスクですよね。

せっかく安なく買えても、後からシロアリ被害が発覚して数百万円の修繕費がかかっては、投資計画が台無しです。逆に、このリスクを正しく把握できていれば、大きな武器になることをご存知でしょうか。

今回は、北九州市での不動産投資5棟目における、防蟻（シロアリ）処理の実践記録をお届けします。相場感から、信頼できる職人さんの探し方、そして買付時の「指値交渉」を有利に進める戦略まで、実体験をベースに詳しく解説します。

なお、前回の投稿をまだ見てない方はこちらをご覧ください👇

【北九州市】 不動産投資5棟目 #44 地味だけど効果あり！スイッチのラベル貼りで客付力を上げる方法

不動産投資5棟目のリフォーム記録。築古物件の内見成約率を高める「スイッチのラベル貼り」を解説。愛用するピータッチキューブの活用法や、4棟目での経験を活かしたコスト削減術など、現役大家が実践する「選ばれる物件」にするための細かな配慮を紹介。

www.sidefire2023.site

2026.02.12

築古戸建て投資に欠かせない「防蟻処理」の重要性

不動産投資、特に地方の築古戸建てを扱う場合、シロアリ対策は「避けては通れないコスト」です。

シロアリは、暗くて湿った場所を好み、家を支える重要な柱や土台を食い尽くします。放置すれば耐震性能が著しく低下し、最悪の場合は建物の価値がゼロ、あるいは解体が必要になるケースもあります。

そのため、私は物件を購入した際や、前回の施工から一定期間が経過している場合は、必ず防蟻処理を行うようにしています。これは「出費」ではなく、大切な資産を守るための「投資」だと考えているからです。

今回の施工事例：北九州市5棟目のケース

本日、予定通り5棟目の防蟻処理を完了しました。今回の施工内容は以下の通りです。

施工の詳細と費用感

• 物件概要： 北九州市内、延床面積 約66㎡
• 施工費用： 税込 8.8万円
• 施工担当： 個人事業主の多能工（元大工さん）

一般的に、シロアリ駆除の相場は「1平米あたり1,500円〜3,000円」程度と言われています。今回のケースでは平米単価 約1,330円ですので、かなり良心的な価格設定だと言えます。

大手業者に依頼すると、中間マージンや広告費が上乗せされるため、15万〜20万円ほど提示されることも珍しくありません。投資利回りを1%でも高めたい大家にとって、こうした「腕が良くて安い」職人さんとの繋がりは、何物にも代えがたい財産です。

信頼できる職人さんと繋がるメリット

今回作業をお願いしたのは、以前4棟目でもお世話になった方です。もともと大工さんだったこともあり、床下の構造を熟知しており、ついでに水回りの軽微なトラブルまで相談できる「多能工」タイプの方です。

雑談を交えながら作業を見学させてもらいましたが、やはり現場のプロから聞く話は勉強になります。今回、その職人さんから非常に魅力的な提案をいただきました。

「買付段階の点検」が投資を有利にする

「サイファさん、次回から買付した段階で声をかけてください。床下点検に伺いますよ」

職人さんが提案してくれた内容は、大家にとって驚くほど有利なものでした。

1. 実費のみで点検： 交通費のみで床下に入り、被害の有無を確認。
2. 施工時のキャッシュバック： 後日、正式に防蟻処理を依頼すれば、その交通費分は施工費から差し引いてくれる。
3. エリア対応： 福岡県内全域で対応可能。

この職人さん自身も、将来的に不動産投資を始めたいという志を持っており、「まずは大家さんの顧客を増やしたい」という想いがあるそうです。こうした「共創関係」を築けるパートナーが見つかると、不動産投資の難易度は一気に下がります。

買付時の床下点検を「指値交渉」の材料に使う

なぜ、買付段階での点検がそれほど重要なのでしょうか。それは、**「客観的な事実に基づいた指値（価格交渉）」**ができるようになるからです。

投資家が「なんとなく古いから安くしてほしい」と言っても、売主や仲介業者は納得しません。しかし、プロの職人に同行してもらい、以下のような報告書や写真があればどうでしょうか。

• 「床下を確認したところ、シロアリの食害跡が見つかりました。修繕には別途〇〇万円かかります」
• 「配管から漏水しており、土台が腐食し始めています」

これらは、正当な減額理由になります。被害が見つかるのは一見ネガティブなことに思えますが、購入前に判明すれば「その分安く買う」か「購入を見送る」かの判断ができるため、リスクをコントロール下に置くことができるのです。

自分でやりたい！DIYでの防蟻処理について

私は現在、プロにお任せしていますが、1棟目のときは経験を積むために自分（DIY）で防蟻処理を行ったこともあります。

「初期費用を徹底的に抑えたい」「まずは自分で床下を見てみたい」という方は、DIYに挑戦するのも一つの手です。ただし、床下は非常に狭く、防護服やマスクなどの装備も欠かせません。

もし「まずは一部屋だけ試したい」「小規模な被害を自分で食い止めたい」という場合は、以下のような市販の薬剤が扱いやすく、おすすめです。

僕も1棟目のシロアリに大引きまで食べられていた部屋を洋室化にチャレンジした時はこれで防蟻処理しました👇2年前ですが、今のところシロアリクレームなしです✌

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次回もお楽しみに☆彡