漏水で修繕費が爆増しませんか？
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皆さんこんにちは。
エンタメ半分、本気半分のDIY大家スタイルで不動産投資を楽しんでいるサイファです。
いよいよ6棟目となる戸建て物件のリフォームも佳境に入ってきました。
今回のテーマは、古い家を再生させる上で最も緊張する瞬間の一つ、「給水チェック（通水テスト）」です。
古い物件をまるごと一軒リフォームする場合、水道配管を新設・交換することが多いですが、もし接続が甘ければ、水を出した瞬間に壁の中で「ピシャーーー！」と噴水が発生します。それはまさに、大家にとっての悪夢。
今回は、そんな緊張感あふれる現場に家族全員を巻き込んで挑んだ記録を、経済的なリスク管理の視点も交えてお届けします。
なぜ戸建て投資において「漏水」は最大の敵なのか
不動産投資、特に格安の古家投資において、水回りのトラブルは収支を大きく狂わせる「最大の変数」です。
一般的に業者に配管の全引き直しを依頼すれば数十万円のコストがかかります。これをDIYでこなすことで利益率（利回り）を底上げするのが私のスタイルですが、施工ミスによる漏水は以下のような二次被害を招きます。
- 構造材の腐食： 気づかない場所での漏水は、柱や土台を腐らせる。
- カビの発生： 入居後のクレーム対象になり、退去リスクが跳ね上がる。
- 水道代の負担： 微細な漏水でも、24時間続けば高額な請求が届く。
「おそらく大丈夫だろう」という慢心が、投資としての成功を遠ざけます。だからこそ、私は通水の瞬間に、徹底した「監視体制」を敷くことにしました。
家族総出！「漏水監視員」の配置と作戦会議
今回の物件は、ほぼすべての配管を新しくしています。もし開栓して家中で噴水騒動が起きたら、一人では対応しきれません。そこで、今日は運良く時間が空いていた家族に「リフォーム助っ人」をお願いしました。
それぞれの配置は以下の通りです。
- 妻： キッチンまわりを死守。最も水栓が多く、漏水リスクが高いエリア。
- 長女： 洗濯機置き場を担当。
- 次女： トイレの配管をチェック。
- 私（筆者）： 屋外の元栓（止水栓）を操作し、全体の指揮を執る。
全員にウエス（ボロ布）を持たせ、「もし水が漏れたら叫んで、即座に拭き取ろう！」という特命を与えました。子供たちにとっては、ちょっとしたアトラクションのような感覚かもしれませんが、こちらは真剣そのものです。
緊張の開栓。響き渡る「謎の流水音」の正体
「よし、開けるぞ……」
外の宅内水栓（元栓）を、ゆっくり、本当にそーーーっと回しました。 すると、給水メーターの銀色の針（パイロット）が「クルクル〜〜〜！」と勢いよく回り始めます。
その直後、家の中から叫び声が。 「なんか、外で水が流れる音がするよーーー！！」
妻と長女の声です。 「やっちまった……」
背中に嫌な汗が流れます。配管のどこかが抜けているのか？ それとも接続ミスか？ 脳内で、壁を剥がして修理する追加コストと時間が計算され始めました。
しかし、数秒後にふと思い出したのです。
「あ、そういえば、外壁を高圧洗浄したときに水栓を閉め忘れたかも？」
慌てて建物の裏手に回ると、案の定、外の蛇口がわずかに開いていました。高圧洗浄機を使った後の不注意です。その蛇口をギュッと締めると……。
メーターを確認に行きました。 クルクル……フラフラ。ピタッ。
止まった！ 配管内に溜まっていた空気が抜けるまでは不安定な動きをしますが、数分待っても針は動きません。
【結論】ひとまず、大きな漏水は無し！
ただし、水道メーターの針では検知できない「ポタポタレベル」の微細な漏れは、長時間経過しないと判明しません。これは、今後の作業を進めながら、湿り気や音に注意して継続的にチェックしていく必要があります。
ボットン便所から「簡易水洗」へ。配管DIYの裏側
漏水チェックという大きな山を越えた後は、次の重要工程「トイレのアップグレード」に取り掛かりました。
この物件、元々は懐かしの（？）ボットン便所、いわゆる汲み取り式です。 現代の賃貸需要を考えると、そのままでは客付けに苦戦します。かといって、下水道が通っていない地域で本水洗（浄化槽設置）にすると、100万円単位の費用がかかってしまいます。
そこで採用するのが「簡易水洗化」です。
今回は、以下の資材を組み合わせて排水管を自作・設置しました。
- アルミ複合板： 壁面の処理に使用。
- VU100の塩ビ管： 排水のメインルート。
ボットン便所の穴をベースに、簡易水洗用の排水管をピタリと設置。写真にある通りこの立ち上がり部分が新しいトイレの心臓部になります。DIY大家にとって、この「汚物と水の流れ」をコントロールできるようになった時、一つ上のレベルに上がった実感が持てるものです。
DIY投資は「家族の協力」が最強のドメインパワー
作業の途中、子供たちは掃除や整理整頓に飽きてしまい、庭で鬼ごっこを始めてしまいました。でも、それでいいんです。
一人で黙々と作業をしていると、どうしても「この投資、本当に報われるのかな？」と孤独な不安に襲われることがあります。そんな時、家族が現場にいて、笑い声が聞こえるだけで、モチベーションは劇的に回復します。
不動産投資は数字の積み上げですが、その数字を支えるのは、こうした「現場の熱量」と「泥臭い作業」の積み重ね。論理的な収支計算（ロジック）と、家族の応援という感情論（エモーション）。この両輪があってこそ、6棟目までたどり着けたのだと感じています。
今後の展望
次回の作業では、設置した配管の上に便器を据え付け、トイレ空間を完成させていく予定です。同時に、難関の電気工事（第2種電気工事士の出番！）も進めていきます。
今回も最後までお読みいただきありがとうございました！
AI時代のDIY大家スタイルを学びたい方は是非👇のメンバーシップをのぞいてみてくださいね🌟
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