【豊前市】不動産投資6棟目 #8 コンクリートはつりDIYに挑戦！築古戸建てに洗濯機置き場を新設

みなさんこんにちは

エンタメ半分で不定期に投稿しているサイファです。

前回の記事をまだ見ていない方は先にこちらをご覧ください👇

【豊前市】不動産投資6棟目 #7 35万の戸建をDIY再生！床下点検と防蟻エンタメ攻略記

購入価格35万円！激安戸建ての「床フカフカ」をDIYでどこまで直せるか？シロアリ被害で92万円失った過去を糧に、妻と挑む床下潜入レポ。防蟻処理から鋼製束への交換、基礎破壊まで、ワクワクする不動産投資のリアルと修繕術を徹底公開します。

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2026.03.08

築古戸建て投資の壁「洗濯機置き場がない」をどう突破するか

築古物件の再生において現代の賃貸ニーズを満たすために避けて通れないのが「水回りのアップデート」です。

特に築40年を超えるような物件では室内に洗濯機置き場が存在しないケースが珍しくありません。これを「外置き」で妥協するか、それとも「室内新設」で物件価値を高めるかは、リーシング（客付け）の成否を分ける大きな分岐点となります。

今回は、私が手掛けている6棟目の戸建て投資物件において縁側に洗濯機置き場を新設するための「コンクリートのはつりDIY」と「給排水経路の構築」そして「床の構造補強」を行った実戦記録を共有します。

1. 床の沈みを解消する：物件全体で鋼製束 約20本の設置による構造補強

給排水の工事に入る前に、まずは建物の足元を固める必要があります。この物件では、驚くべきことに床を支える「束（つか）」の約3分の2が浮いている状態でした。

使ったのはこんなタイプの鋼製束です👇

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• 施工内容： 既存の浮いた束の横に、新たに20本以上の鋼製束を設置。
• 効果： 根太（ねだ）をしっかりと下から支えることで、歩行時のたわみが完全に消失。

DIYリノベーションにおいて、目に見える仕上げよりも先に、こうした「構造の健全化」にリソースを割くことが、長期的な賃貸経営におけるメンテナンスコスト削減に直結します。

2. コンクリートのはつりDIY：100Vハツリ機での排水経路確保

洗濯機置き場を新設するにあたり、最大の難所となったのが「基礎コンクリート」の存在です。縁側に設置するためには、既存の基礎を一部解体（ハツリ）し、排水管を通すためのスペースを確保しなければなりません。

ここで投入したのが、100Vの電動ハンマ（ハツリ機）です。

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※ハツリ機はレンタルも可能ですが、多棟展開を考えるなら購入して損はない「大人のオモチャ」です。

はつり作業の手順：

1. 床の開口： 流し台付近の根太の位置を確認し、丸鋸で自分が潜れるスペースをくり抜く。
2. ハツリ実践： ハツリ機を用いて、基礎コンクリートを慎重に粉砕。
3. 経路確保： 洗濯機用の排水管（VU管）が通る隙間を物理的に作り出す。

初めてのコンクリートはつりDIYは肉体的な負荷も大きいですが、5棟目での経験を活かしたノウハウにより、無事に排水管の仮ルートを通すことができました。

3. 今後の工程：給排水のネットワーク化と外壁再生

来週以降は、洗濯機置き場だけでなく、以下の水回り動線を一気に繋ぎ込みます。

• 給水配管の接続： 架橋ポリエチレン管等を用いた効率的な配管。
• 洗面化粧台の設置準備： 現代の生活に欠かせない独立洗面台の給排水。
• 浴室の経路作成： 既存の古い配管を刷新し、将来のトラブルを予防。

また、再来週からは「外壁塗装」の準備にも着手します。今回の物件は外壁の朽ち方が激しく、下回りはボロボロの状態です。業者に依頼すれば多額の費用がかかる箇所ですが、今回はDIYでの「カバー工法」あるいは「一からの外壁作り」に挑戦する予定です。

【戦略的提言】不動産投資における「DIYの境界線」

最後に、これから不動産投資を始める方へ重要なアドバイスを記します。

今回ご紹介したような「コンクリートのはつり」や「大規模な配管工事」を伴うDIYは、正直に申し上げて不動産投資1棟目の方には全く推奨しません。

なぜなら、以下のリスクとデメリットがあるからです。

1. タイムロスの増大： 修繕に時間をかけすぎると、その間の家賃収入（機会損失）がDIYで浮かせた工賃を上回ってしまう。
2. 投資効率の低下： 本来、投資家がやるべきは「経営」であり、職人仕事ではありません。
3. 品質リスク： 水回りのミスは階下漏水や腐食など、甚大な損害に繋がる可能性があります。

今回の私のケースは、あくまで「エンタメ」としての要素と、自分自身の「修繕スキルの向上（自己投資）」を目的とした実験的な側面が強いものです。

本来の投資目的であれば、「外注して早期入居を目指す」か「ここまでボロボロの物件は買わない」というのが正解です。安易に「安く買ってDIYで直せばいい」という幻想を持たず、自分の時給と賃貸経営のスピード感を常に天秤にかけるようにしてください。

最後までお読みいただきありがとうございました！

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