皆様こんにちは、サイドFIRE大家のサイファです。
私は現在、北九州市および京築エリア（行橋市、苅田町、築上町、吉富町、豊前市）を中心に、築古戸建の再生と不動産賃貸業に取り組んでいます。
不動産投資5棟目となるプロジェクト。前回は地域コミュニティへの挨拶回りと設備チェックを行いましたが、今回は現場へ本格的に工具を運び込み、「2階和室の天井リフォーム」を開始しました。築古物件特有の「竿縁（さおぶち）天井」をどう攻略するか、実務的なポイントを交えて解説します。
前回の投稿をまだ見てない方はこちらをご覧ください👇
1. 築古戸建の天井リフォーム｜竿縁天井にベニヤを貼る下地の作り方
和室を洋風の部屋へリノベーションする際、最初のリズムを作るのが「天井の洋風化」です。今回は、既存の竿縁天井の上にベニヤ板を貼るための下地作りを行いました。
天井裏の「釣り木」確認と45.5ピッチの法則
天井にベニヤを貼る際に最も避けたいのが、後々の「天井の垂れ」です。これを防ぐために、まずは天井裏を確認し、竿縁を支える「釣り木」の強度をチェックしました。
- 45.5ピッチの確認： 採寸の結果、下地が45.5cm間隔（45.5ピッチ）であることを確認しました。これは日本の建築で標準的な寸法であり、3×6板（サブロク板）のベニヤを貼る際に非常に効率が良いピッチです。
- 角材の流し込み： 本日はベニヤの受けとなる角材を1列設置。地味な作業ですが、ここでの正確さが後のクロス貼りの仕上がりに直結します。
屋根裏チェックで判明した「防水シート」の不具合と投資判断
築古リフォームの現場では予期せぬトラブルが付き物です。今回、天井裏を調査している際に木が一部割れてる？ところを発見しました。
ここで大家としての「判断力」が問われます。
【サイファの視点：即修理か、様子見か】
確認したところ、木部に雨漏りの跡や腐食は見られませんでした。不動産投資は「限られた資金で最大の結果を出す」ゲームです。現時点で実害がないため、今回は「経過観察」とし、余計なコストをかけずにリフォームを進めることにしました。こうした「直すべき箇所」と「様子を見る箇所」の見極めが、高利回りを維持するコツです。
という事で、とりあえずこの日は天井に角材を一列いれて終了です。
2. サイドFIREの1日｜DIYリフォームと家族時間を両立するスケジュール
「不動産投資5棟目ともなると、毎日リフォーム漬けですか？」と聞かれることがありますが、答えは「ノー」です。サイドFIREの目的は、あくまで「時間の自由」にあります。
午後は全力で家族と向き合う
この日は、妻の予定に合わせてDIY作業は午前中で切り上げました。午後のリアルなスケジュールがこちらです。
- 14:00〜： 子供たちと外遊び。平日の昼間に公園で子供の成長を感じられるのは、サイドFIRE最大の特権です。
- 16:00〜： バイク（愛車）のヘッドランプ修理。自分の手で直す楽しさは、不動産DIYにも通じるものがあります。
- 18:00〜21:00： 夕飯作り、子供とお風呂、そして『ドラゴンボール』鑑賞。
リフォームの進捗は「のんびり」かもしれませんが、家族との時間を最優先にしながらコツコツと資産価値を高めていく。これが私の提唱する「稼ぐ・増やす・遊ぶ」を体現したライフスタイルです。
3. 地方で不動産投資を志す皆様へ
私が活動している北九州市、行橋市、苅田町、築上町、吉富町、豊前市といったエリアは、ポテンシャルの高い築古物件が数多く存在します。しかし、エリアごとに町内会の特色や賃貸需要が異なるため、一筋縄ではいかない面白さがあります。
この5棟目の再生過程も成功だけでなく失敗や判断の迷いも含めて、すべてオープンに発信していきます。
北九州・京築エリアだけでなく人口1万人未満～100万人までのエリアで不動産賃貸業に興味がある方は、ぜひ次回の更新もチェックしてください！
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