皆様こんにちは、サイファです。
私は福岡県（北九州市、行橋市、苅田町、築上町、吉富町、豊前市）を中心に、実体験に基づいた不動産投資のリアルを「エンタメ半分・本気半分」で発信しています。
今回は、2025年1月に入居を開始したばかりの「吉富町4棟目」で発生した、入居直後のクレーム対応について記録します。高利回り物件の裏に潜むリスクと、オーナーとしての初動対応について詳しく解説します。
前回の投稿をご覧になっていない方は、まずはこちらをチェックしてください👇
1. 物件概要とクレーム発生の経緯
まずは、今回トラブルが発生した物件のスペックを整理します。
- 種別： 木造戸建
- 築年数： 約50年
- 表面利回り： 17.4%
- エリア： 福岡県築上郡吉富町
- 入居開始日： 2025年1月
築50年の戸建を再生し、表面利回り17.4%という高水準で賃貸運用をスタートさせた直後でした。管理会社から一本の電話が入ります。
「入居者様から、和室の天井と押入れについて至急確認してほしいと連絡がありました」
入居開始直後のクレーム。大家としては最も肝を冷やす瞬間です。
2. 発生したクレームの具体的な内容
指摘を受けた箇所は、以下の2点でした。
① 和室の天井板のたわみ・隙間
入居者様より「天井が落ちてきそうで不安」という声をいただきました。目視で確認した際、天井板に経年劣化によるたわみと、構造的な隙間が生じていたようです。
② 押入れの床の緩み・隙間
「重いものを置くと抜けそう」「隙間があって虫の侵入などが心配」という不具合です。
実は、この和室については「畳の表替え」のみを行い、天井や押入れの内部構造には手を入れていませんでした。
「見た感じはまだ大丈夫だろう」という素人判断が、結果としてDIY未施工エリアの落とし穴となってしまったのです。完全に盲点でした。
3. 高利回り物件（17.4%）に潜む「修繕リスク」の正体
表面利回り17.4%という数字は非常に魅力的です。しかし、築古戸建投資において、この高い利回りは「将来的な修繕リスクを織り込んだ数字」であることを忘れてはいけません。
今回のように、表面的には綺麗に見えても、入居して実際に生活が始まると見えてくる不具合があります。特にDIY大家さんの場合、自分が作業した場所には自信があっても、「手を付けていない既存部分」の劣化を見落としがちです。
4. オーナーとして取った「3つの迅速な初動」
トラブルが発生した際、オーナーの対応スピードが今後の入居期間（継続率）を左右します。私が即座に取ったアクションは以下の通りです。
① 管理会社との密な情報共有
まずは入居者様の不安を最優先に受け止めました。管理会社を通じ、「すぐに調査・対応する」という意思を即座に伝えていただきました。
② 現地訪問はあえて「控える」
私のスタンスとして、入居が始まった物件へオーナーが直接訪問することは原則避けています。
入居者様のプライバシーと生活を尊重し、現場の確認・調整はプロである「管理会社」と「職人さん」に任せるのが、円滑な賃貸経営のコツだと考えているからです。
③ 信頼できる工務店への即時見積もり依頼
即座に馴染みの工務店へ連絡し、現地調査を依頼しました。
「いくらかかるか」よりも「いかに早く入居者様を安心させるか」にフォーカスし、緊急性が高いと判断して即対策に動きました。
5. 資金管理（アセットアロケーション）の重要性
今回の修繕費用について、天井や押入れの部分補修であれば、これまでの経験上100万円単位の巨額な出費にはならないと予測しています。
ここで支えになるのが、日頃からのキャッシュ余力（アセットアロケーション）です。
私は常に手元資金を一定額確保するよう資産配分を徹底しています。そのため、今回のような突発的なトラブルでも、「資金繰りに困って修繕を先延ばしにする」といった失態を犯さずに済みます。
「キャッシュは大家の命」であることを改めて実感しました。
6. まとめ：今回の学びと今後の対策
今回の1件から得た教訓は、以下の3点です。
- DIY未施工エリアほど入念に点検せよ： 自分が触っていない場所こそ、プロの目で構造チェックを入れるべきでした。
- 入居前点検（プレ検）の精度向上： 天井のたわみや床の強度は、空室時に徹底的に確認すべき必須項目です。
- 高利回り物件は「初動の速さ」でカバーする： 古い物件にトラブルは付き物。それを迅速に解決する体制こそが大家のスキルです。
吉富町4棟目の修繕がどのように完了したか、最終的なコストはいくらだったのかについては、また続報としてこのブログでシェアさせていただきます。
不動産投資はハプニングの連続ですが、それすらも「経験値」として楽しむ余裕を持って進んでいきたいですね。
私の4棟目プロジェクトが、これから一歩を踏み出す皆さんの勇気になれば幸いです。この物件の購入から再生、そして入居後のドタバタ劇（！）まで、全てのプロセスをまとめたマガジンもぜひチェックしてみてください。
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客付けの最終報告も、追って共有します。次は「無事成約しました！」という最高のニュースをお届けできるよう、最後まで気を引き締めて動きます。
また続報をお楽しみに！
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