不動産投資5棟目候補 今年2回目の買付入れました
皆様こんにちはエンタメ半分で不定期に投稿しているサイファです。
主なエリアは福岡県北九州市、行橋市 、苅田町 、築城町 、吉富町 、豊前市です。
今日は子供が学校に行っている間、奥さんと二人で5棟目候補の戸建てを内見。その流れで買付証明も提出しました^_^ もっとも、明日・明後日に3組の内見予定があるとのことで、後の方が買うかも…という感覚です（笑）。
物件スペック
| 価格 | 570万円（指値：400万円で提示） |
|---|---|
| 所在地 | 福岡県北九州市（小倉北区と南区の中間あたり） |
| 土地・建物 | 土地約45坪／2階建・5DK 戸建 |
| 土地値（公示） | 約581万円 |
| 周辺 | 駅は遠く△・やや坂あり／学校・スーパーは徒歩10分圏内／小さな公園が真横 |
| 駐車場 | 現状なし（友人業者で塀を撤去すれば2台確保可） |
| 建物状態 | 風呂・洗面は1年前リフォーム済（ほぼ新品）／防音室あり（グランドピアノ可） |
| 法令等 | 遵法（建ぺい率・容積率クリア、再建築可）／相続案件 |
| 想定家賃 | 周辺相場 約6万円（条件次第で6万円超えも狙える） |
| 自宅からの距離 | 車で約40分 |
不具合とDIY方針
- 床が一部やや緩い → DIYで補修予定
- 砂壁の崩れ → 下地調整＋仕上げ直し
- 天井下がり → 下地補強・張替え想定
- 残置物が多め（売主負担で撤去予定）
買付条件と狙い
立地がやや弱く、土地値での出口は期待しにくいため、「購入後クレーム一切なし」を前提に400万円で指値しました。駐車場2台の確保、防音室（ピアノ可）といった差別化ポイントを活かし、総事業費を土地値（約581万円）以内に収めたい作戦です。
メモ： 近隣相場は家賃6万円前後。防音室・駐車2台・リフォーム済水回りが刺されば、6万円超の賃料設定も視野。
内見・今後の動き
- 情報入手は一昨日、大家仲間からの情報共有いただいた物件。1番手で内見・1番手で買付。
- 明日・明後日に3組の内見予定あり。買えたらラッキーのスタンス。
- ご縁がなければ、来月は自宅から10分の戸建を内見予定。
- 新たな不動産会社さんとの繋がりができたのは大きな収穫。
まとめ
「土地値近い価格×DIYで価値向上」を狙いつつ、出口を意識した指値勝負。条件が合えば賃料6万円超も狙える、防音室と水回り更新済が魅力の物件でした。
English Translation
We viewed a potential 5th rental house while our kids were at school, and we went ahead and submitted a purchase offer. There are three more viewings scheduled over the next two days, so there’s a fair chance someone after us will buy it—but if it works out for us, great!
Property Specs
| Price | JPY 5.7M (offered JPY 4.0M) |
|---|---|
| Location | Kitakyushu, Fukuoka (between Kokurakita and Kokuraminami Wards) |
| Land / Building | ~45 tsubo land / 2-story detached house, 5DK |
| Indicative Land Value | ~JPY 5.81M (public benchmark) |
| Area | Far from the station with some slope; school & supermarket within 10 min on foot; small park next door |
| Parking | None currently (can secure 2 spaces by removing a wall with a contractor friend) |
| Condition | Bathroom & vanity renovated ~1 year ago (near-new) / Soundproof room (grand piano OK) |
| Compliance | Meets building regulations; rebuildable; inheritance sale |
| Rent Comp | ~JPY 60,000/month in the area (potentially higher with features) |
| Distance from Home | ~40 minutes by car |
Issues & DIY Plan
- Some floor softness → reinforce and level
- Crumbly sand-plaster walls → prep and refinish
- Sagging ceiling → strengthen substrate and re-panel
- Many remaining items (to be removed at seller’s expense)
Offer Strategy
Given the weaker location, we don’t expect to exit purely at land value. We therefore offered JPY 4.0M contingent on no post-purchase complaints. The plan is to leverage two-car parking and the soundproof room (grand piano OK) while keeping the total project cost within the indicative land value (~JPY 5.81M).
Next Steps
- We got the lead from a fellow landlord the day before yesterday; we were first to view and first to submit an offer.
- There are three more viewings scheduled; we’ll consider it a win if we get it.
- If not, we’ll view another house about 10 minutes from home next month.
- The new connection with a brokerage is a valuable outcome in itself.
Takeaway
It’s a near-land-value + DIY value-add play with an exit-conscious offer. With the soundproof room and refreshed wet areas, a rent above JPY 60,000 could be feasible for the right tenant profile.
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