不動産投資の内見で「買わない」判断基準は？苅田町の事例で解説

【苅田町】不動産投資5棟目候補 #2 不動産投資の内見で「買わない」判断基準について解説

内見・調査記録

2026.01.172026.01.24

皆様こんにちは。福岡県（北九州・行橋・苅田エリア）を中心に、「物販×株式投資×不動産」の3本柱でサイドFIREを達成したサイファです。

不動産投資において、成功への最短ルートは「良い物件を買うこと」以上に、「致命的なリスクを持つ物件を正しく見送ること」にあります。特に築古戸建て投資では、表面上の利回りに目がくらみ、修繕不能な欠陥を見落として破綻するケースが後を絶ちません。

今回は、私が福岡県苅田町で内見した5棟目候補物件の実例をもとに、なぜ「土地値以下」という絶好の条件でも購入を見送ったのか、その詳細な判断基準をプロの視点で共有します。

【結論】今回の苅田町物件は「即・購入見送り」と判断

先に結論からお伝えすると、今回の物件は購入を見送りました。

スペック上は「土地値以下」かつ「地元で人気の居住エリア」という非常に魅力的な条件でしたが、現地調査の結果、出口戦略（売却や融資）において、賃貸経営を根底から揺るがす致命的なリスクが複数露呈したためです。

物件の「表面的な安さ」に騙されないために、内見時に私が現場で確認したチェックポイントを解説します。

物件資料やネットの写真では、「ブロックを壊せば駐車場2台確保可能」に見えました。しかし、実際に現地でメジャーを当ててみると、軽自動車1台が限界の横幅しかないことが判明しました。

建物に足を踏み入れた瞬間、微かな違和感（平衡感覚の狂い）を感じました。実際にキッチンの窓を開けてみたところ、歪みのせいで二度と閉まらなくなるというアクシデントが発生。

築古物件において、数ミリの傾きは許容範囲ですが、「窓やドアの開閉に支障が出るレベル」の傾きは、基礎の沈下や構造の腐食など、数百万円単位の修繕コストを招くリスクが高いと判断すべきです。

今回の物件は、周辺よりも地盤が低い「盆地状」の土地に位置していました。驚いたことに、数日間晴天が続いているにもかかわらず、敷地の土から水が染み出していました。

近隣の新築住宅でも建築時に特別な排水処置が必要だったエリアとのことで、湿気によるシロアリ被害や、土台の腐食が進行しやすい「負の環境」であると断定しました。

天井に雨漏りの跡が確認されました。現状は修繕済みとの説明でしたが、屋根の形状と構造を診る限り、数年後に再発するリスクが高いと推測。投資における「予期せぬ大型支出」は、投資全体の利回りを一気に押し下げてしまいます。

ここが最大の決め手の一つです。現況と登記簿を照らし合わせた結果、未登記の増築部分が現在の法律における建ぺい率・容積率を超過している可能性が高いことが判明しました。

日本政策金融公庫や地方銀行の融資を利用する場合、コンプライアンスの観点から「違法建築物」への融資は非常に厳しくなります。自分が現金で買えたとしても、将来の買主が融資を使えない（＝出口が著しく狭まる）物件は、投資対象から外すのが定石です。

「土地値以下」という言葉は響きが良いですが、更地にする解体コスト、および再建築時の規制を考慮した際、今回の物件は「安物買いの銭失い」になる可能性が極めて高いと結論づけました。

内見の際、プロの投資家が何をチェックしているのか。私が必ず持参する道具を紹介します。