築古戸建てで募集を始めて1ヶ月。「そろそろ何かアクションをしたいな～」とそわそわしている方はいませんか？
前回の記事をまだ見ていない方は先にこちらをご覧ください👇
皆さん、こんにちは！エンタメ半分・不定期投稿のサイファです。
初めての方へお伝えしておくと、私の中古戸建てにおける「負けにくいセオリー」は『掃除のみで貸せる土地値物件を融資で買うこと』です。なので、私のガチDIYはあくまで趣味の領域（笑）。「築古の物件をどうやって客付けまでもっていくか！」という大人の泥遊びを、今月もエンタメとしてお楽しみください🛠
さて、4棟目となる今回の物件ですが、募集開始から1ヶ月（6月1日～7月3日）のリアルな数字がこちらです！
- 問い合わせ：2件
- 内見：2件
不動産投資を始めたばかりの初期の頃って、正直「全く前提がわからない！」という状態になりがちですよね。1ヶ月経って成約していないと、「あれ？何か間違っているのかな…」と不安になる方も多いかもしれません。
でも、安心してください！ 実は、宅建の講座などでも習う不動産賃貸の基本として、客付けの平均期間は「3ヶ月」が標準とされているんです。
もし募集開始から数日や1〜2週間でソッコーで決まってしまったら、それは「安すぎる価格設定にしてしまってお金をドブに捨てている可能性」があります。逆に、何ヶ月も全く反応がなければ「家賃が高すぎるか、立地や物件に致命的な問題がある」ということ。
つまり、1ヶ月目で「問い合わせ2件・内見2件」という適度なリアクションがある状態は、個人的には高すぎず安すぎず、順調かと思います✨
前回、最初の内見者の方がものすごく惜しいところまで行ったのですが、前面道路がちょっと狭いという理由で今回は見送りになりました。さらにジモティーでも「初期費用はいくらですか？」と問い合わせをいただき、「27万円くらいです！」とお返事したところ、その後は音沙汰なし。
ここからどう展開していくのか、我が家のゲーム盤の次のアクションを解説していきます！
📈 【検索ヒット数UP】5.8万円から「5.5万円＋管理料3,000円」へ条件変更した理由
市場の反応がこれだけ適正にあるなら、あと一歩の「届かせ方」を工夫するだけ。そこで7月1日から、募集条件をガラッと戦略変更しました！
- 変更前：家賃 58,000円
- 変更後：家賃 55,000円 ＋ 管理料 3,000円
「え？トータルの支払額は58,000円のままで変わってないじゃん！」と思われるかもしれませんが、これは賃貸ポータルサイトの検索システムを味方につけるちょっとした家賃設定の小技なんです💡
一般的なお部屋探しアプリ（SUUMOやHOME’Sなど）で検索するとき、多くの人は「家賃5.5万円以下」という区切りで上限を設定して検索します。つまり、58,000円のままだと、その時点で予算5.5万円フィルターをかけている人たちの画面には、当該物件は全く表示されない仕組みになっているんです。
総額は同じでも、家賃を55,000円に下げて管理料を別扱いにすることで、検索のヒット数がアップします！ネット募集では、まずは「見つけてもらうこと」が何よりも大切。このちょっとした見せ方の工夫だけでも、初めて賃貸募集されている方には知識としてご活用ください⭐
🌍 外国人入居希望者が登場！保証会社審査と「ガチャ」を楽しむマインド
家賃を「5.5万円＋管理料」に変更した途端、さっそく面白い動きがありました！日本語でスマートに初期費用の問い合わせをくれたのは、なんと外国人の方。
管理会社の不動産屋さんから連絡があったのですが、お名前を聞いてびっくり。 「〇〇〇〇〇〇〇〇 △△△△△△ ジェ●●さん」 ……文字数が長すぎて、電話の向こうで担当者さんも思わず苦笑いしていました（笑）。
管理会社：「サイファさん、外国人の方ですけど……どうします？お断りしますか？」
サイファ：「いや～～！ブログネタとしては最高ですwww 犯罪者とかじゃなくて、保証会社の審査が通るなら、あとは入居者ガチャなので進めてください！！」
「外国人の入居者は言葉や習慣の壁が不安……」と一律で断ってしまう大家さんも多いですが、そこは地方の築古物件！リスクを取って突き進みます（笑）。
僕のスタイルは保証会社の審査さえ通れば、家賃滞納のリスクは大家側にはほぼありません。何事も経験、新しい扉が開くと思うと今からハラハラ・ワクワクが止まりませんでした！
🚨 衝撃の結末：ポータルサイトから物件が消えた真相
そんなやり取りをしていた数日後、事件は起きました。 今日、何気なくポータルサイトをチェックしたら、なんと自分の物件が消えている……！
「え？バグ？それとも勝手に掲載落とされた！？」と疑問を持ちつつ、現地で草取りをした報告と、直近の長雨で畳が少しカビていた報告を兼ねて、管理会社にメールで確認してみました。
すると、管理会社からの返信に衝撃の事実が。
管理会社：「あ、サイファさん。申し込みが入ったので掲載を落としたところです！すみません連絡遅れました」
お〜〜！面白い展開になってきました（笑）！ なんと、あの「名前が長すぎて管理会社が苦笑いしていた」外国人の方から、速攻で申し込みが入っていたのです！ポータルサイトから消えていたのは、嬉しい悲鳴の「成約（見込み）削除」でした。
ここで、今回入居申込をいただいたお客様の属性を整理してみます。
- 国籍： フィリピン
- 世帯： ファミリー 5人家族（一戸建てには一番ありがたい属性！）
- 日本在住歴： 3年（ある程度、日本の生活習慣にも慣れている時期）
- 引っ越し理由： お仕事の事情で久留米からの引っ越し。今回の物件の近所に友達が住んでおり、その方と一緒に内見されたとのこと。
近所にコミュニティがあるというのは、入居後の安心感という意味でもものすごく大きなポジティブ要素ですね！
🏆 管理会社のファインプレーと、現在のリアルなステータス
とはいえ、そこは百戦錬磨の管理会社さん。ただ「はい、オッケーです！」と通すわけではなく、大家のためにしっかりリスクヘッジに動いてくれていました。
現在は、「日本人の方に連帯保証人になってもらうこと（ここはクリアできそうとのこと）」を条件として契約を進めるべく、保証会社の審査をかけている最中です。
不動産投資家界隈の先輩方が口を揃えて敬遠しがちな、二大属性。それが「高齢者」と、今回の「外国人」です。
- 言葉の壁（今回の方は日本語理解度40%ほど）や文化・習慣の違い（ゴミ出し、騒音など）
- 突然母国に帰ってしまうリスク（夜逃げリスク）
こういったリアルなハードルは確かに存在します。だからこそ、保証会社と連帯保証人のダブルディフェンスが光るわけです。
果たして保証会社の審査は無事に通るのか！？そして審査の過程で、保証会社から一体どんな斜め上の要求や突っ込みが飛んでくるのか……！？また一つブログネタが増えそうな予感がして、今からワクワクが止まりません🌟
というわけで、今後動きがあったらまたすぐにブログで生々しいレポートをお届けしますね。お楽しみに！✋
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