不動産投資アパート1棟目の買い付け体験記！「建物 ＜ 土地」こそが失敗を避ける究極の鉄則
「不動産投資に興味はあるけれど、もし空室が続いたら……」
「数年後に価値が暴落したらどうしよう……」
そんな感じで一歩が踏み出せない方は物件選びの基準を「表面利回り」から「積算」へシフトしてみてください。
投資に100％の正解はありませんが攻めの”利回り！“守りの”積算！（建物＋土地の価値）” といったわかりやすく分類するとこんな感じであり、私の投資スタイルは極めてシンプル「建物価格 よりも 土地価格 が高い物件を狙う」ことです。
今回、この信念に基づいて買い付けを入れた初の中古アパートの事例を詳しく解説しますので
よかったら最後までご覧ください🌟
不動産投資1棟目に選んだ「小ぶりな築古アパート」のスペック
「不動産投資 アパート」で検索すると、きらびやかな新築物件が目に入りますが私が選ぶのはこうした地味で堅実な中古アパートです。
| 項目 | 物件詳細 |
|---|---|
| 物件種別 | 築30年・鉄骨造・1棟2室（2DK） |
| 販売価格 | 1,200万円（当初提示額） |
| 土地評価 | 固定資産税評価額 約501万円 |
| 立地 | 徒歩5分圏内に役所・コンビニ・スーパーがある、再開発真っ盛りの人気エリア |
なぜ「建物 ＜ 土地」の物件は負けにくいのか？
初心者が「不動産投資 失敗」というキーワードで調べる事態に陥る最大の理由は、「建物の価値」に依存した投資をしてしまうからです。
1. 建物は古くなるが、土地は腐らない
建物の価値は築年数とともにゼロに近づきますが、土地の価値は大きく変動しません。実は地方でも、都会のようにキャピタルゲインがガンガン狙えるわけではありませんが人気エリアでは、まだまだ出口戦略（売却）において有利な状況です。
2. 土地値が「損切りの底」になる
今回の物件を例に、具体的な土地値を算出してみましょう。固定資産税評価額から実勢価格（公示価格ベース）を逆算すると以下のようになります。
501万円 ÷ 0.7 × 1.1 ＝ 約787.3万円
販売価格1,200万円に対して、土地値が約800万円。もし指値が通って1,020万円で購入できれば、土地値比率は約77.2%にまで跳ね上がります。これは、万が一運用がうまくいかなくても、更地にして売却すれば大きな損はしないという「安全策」になります。
指値が通り1,020万円で購入できれば、物件価格の約77.2%が「土地代」ということになります。仮に建物が火災で焼失しても、あるいは老朽化で解体することになっても、約800万円の資産価値が担保されている。この「安心感」こそが投資における最強の武器です。
【実録】指値1,020万円、3番手からの逆転戦略
「不動産投資 アパート 一棟」を狙うライバルは多いですが、彼らの多くは融資の可否に左右されます。今回の私の買い付け状況は以下の通りです。
- 1番手：980万円（フルローン希望）
⇒ 融資審査落ちの見通し。 - 2番手：1,000万円（融資利用）
⇒ 仮審査通過済み。 - 私（3番手）：1,020万円（自己資金400万＋公庫融資）
あえて2番手より「20万円高い」1,020万円を提示したのがポイントです。土地値が約800万円ある物件ですから、1,020万円で買っても「実質的な建物代は220万円」。エアコン交換や外壁塗装の履歴を考えれば、長期運用すれば負けにくいと考えました。
また、売主様にとっては「確実に買ってくれる人」が最優先。自己資金を厚く入れることで3番手からの逆転成約を狙います。
まとめ：1棟目こそ「守り」を固めた投資を
不動産投資の成功とは、単にキャッシュフローを得ることだけではありません。「いざという時に、いつでもプラスで逃げ切れる状態（出口）」を作っておくことです。
積算重視 特に 「建物 ＜ 土地」
このスタイルを徹底すれば空室リスクや修繕リスクに対する恐怖心はかなり緩和されます🌟株で1,000万円を動かすような感覚で、数字に基づいた「負けない不動産投資」を一緒に目指していきましょう🔥
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