これってどうなの？
近年、FIRE（経済的自立と早期リタイア）を目指すサラリーマンの間で「格安戸建て投資」が注目を集めています。中でも30万円台という驚異的な価格の物件は、宝の山に見える一方で「本当に収益化できるのか？」という不安がつきまとうものです。
今回は、私が実際に6棟目の投資物件として契約した「35万円・築10年空き家」の事例を元に、契約の裏側から、失敗しないための戦略的な立ち回りまでを徹底解説します。
なお、前回投稿をまだ見てない方は先にこちらをご覧ください👇
不動産投資で着実に資産を築きたい方は、ぜひ最後まで読み進めてみてください。
35万円物件の契約条件とその裏側
不動産投資において、物件価格が安いのには必ず理由があります。今回の物件は「10年間の空き家」という初心者であれば二の足を踏むような条件でした。しかし、その分、契約内容は非常に「潔い」ものとなっています。
特筆すべき契約内容
今回の契約書には、一般的な取引では見られないような以下の条項が並んでいます。
・手付金：なし
・瑕疵担保責任（契約不適合責任）：免責
・付帯設備表：なし ・解約違約金：20万円
売主側のスタンスは明確です。「10年も放置していた空き家なので、一切の文句は受け付けない。その代わり、破格で譲る」というものです。
投資家として注目すべきは、この「割り切り」です。
瑕疵担保免責（建物に不具合があっても売主に責任を問わない）を受け入れる代わりに35万円という指値を通す。
このトレードオフが格安戸建て投資の醍醐味であり、利益の源泉となります🔥
空き家投資の成否を分ける「リーシング（客付け）リサーチ」
多くの初心者が陥る罠が「安く買って、綺麗に直せば、誰かが借りてくれるだろう。もしくは、とにかく家賃を下げれば借りてくれるだろう」という希望的観測です。
しかし、現実はそんなに甘くはなく出口(売却)の資産価値向上も狙いつつ、空室リスクを最小限に抑えるためにリフォームを始める前にやるべきことがあります。
ターゲットを先に決める「逆算型」の戦略
今回の私のケースでは、リフォーム(私の場合は趣味DIYなのでDIY)に着手する前に管理会社が抱えている「そのエリアで戸建てを探しているお客様」にアプローチをかけます。
- 管理会社へニーズの確認（家族構成、予算、希望の設備）
- ニーズに基づいたリフォーム箇所の選定
- 優先順位をつけたリフォームの実行
もし、そのお客様が興味を示さなかったとしても事前に「どのような層がそのエリアで探しているか」という生の声を聞けるメリットは計り知れません。
需要がない場所に、高価なシステムキッチンを導入しても収益（利回り）は改善しません。
DIYか工務店か？収益性を最大化する判断基準
格安物件投資において、リフォーム費用は最大の支出項目です。ここで「どこまで自分でやるか」の基準を明確にしておく必要があります。
「DIY ＞ 工務店」の精神
まずは、大前提として”掃除だけで貸し出せるか？”を考えます。
今回の物件のように、水すら出るかわからない10年空き家はちょっと厳しいと思うのでそうなったら工務店orDIY。
私の基本スタンスは何といっても趣味DIY⭐
・壁紙（クロス）の張り替え
・クッションフロアの施工 ・簡易的なクリーニング
これらは、時間はかかりますが材料費だけで済みスキルも身につきます。一方で電気工事や水回りの根幹部分など資格が必要な箇所や構造に関わる部分はプロの工務店に任せるというのはたとえDIY好きても考えどころです。
「35万円」という取得単価を活かすには、一般的なセオリーだとリフォーム費用を物件価格と同程度かそれ以下に抑えることが、高利回りを実現する条件となります。
ただし、サイドFIRE済みの私は稼げない期間があっても大丈夫！
DIYを楽しみつつ、成功も失敗もすべて投稿のネタにしつつ、人生は思い出作りの精神で自分でできる事は時間がかかってでも自分でやります🌟
10年空き家が「お宝物件」に変わる瞬間
「10年空き家」という言葉にはネガティブな印象がありますが、見方を変えれば固定資産税や維持費を払い続けてきた売主が「一刻も早く手放したい」と考えているサインでもあります。
このような物件を再生させるプロセスには、何よりも社会問題となっている「空き家問題」の解決という側面もあります。地域に放置された家を誰かが住める状態に再生し再び明かりを灯す。これは投資家としての利益追求だけでなく、地域貢献にもつながる意義のある活動になっていきます🌟
11月の決済に向けて：今後の展望
今回の物件は2025年11月末に決済（引き渡し）を予定しています。
その後は、外観の変貌や内見時の様子を動画で記録し、さらに具体的な再生プロセスを公開していく予定です。
「35万円の家が、一体いくらの家賃を生み出すのか？」
この検証結果が、これから不動産投資を始めようとしている皆さんの勇気やヒントになれば幸いです。
次回もこの10空き家がどうなっていくのか、是非チェックしてみてくださいね！
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