社会課題である地方の空き家。 そんな空き家を購入してDIYでのリフォームを楽しんでいる、サイドFIRE達成済みのサイファです♪
主な不動産投資エリアは、福岡県北九州市、苅田町、行橋市、築上町、豊前市、吉富町です。地方で不動産投資に挑戦してみたい方には参考になるかと思います！
今回の舞台は福岡県北九州市。前回投稿を見てない方は、先にこちらをご覧ください👇
1. 階段下への洗濯機置き場移設を決めた理由
今回の物件、内見時に最も頭を悩ませたのが「洗濯機置き場」の配置でした。元々はキッチンの真背面に設置されており、家事動線が重なるだけでなく、キッチン周りのスペースを大きく圧迫していたのです。
「このスペースをもっと有効活用できれば、入居希望者の印象がガラリと変わるはず……」
そう考え、嫁さんと現地で知恵を絞った結果浮上したのが、「階段下のデッドスペースへの移設」でした。北九州の築古戸建てにおいて、限られた床面積をいかに賢く使うかは、賃貸経営の成否を分ける重要なポイントです。
「階段下を壊せば、洗濯機がピッタリ収まるはず！」という直感（笑）を信じ、セルフリフォームでの挑戦が始まりました。
2. 【実録】洗濯機置き場移設の具体的な作業工程
今回の移設作業は、単なる見た目の変更ではなく、構造と設備の両面に手を加える大掛かりなものとなりました。主な工程は以下の3つです。
① 構造造作：洗面所の壁解体と空間確保
まずは洗面所側の壁を解体し、階段下の未利用空間へアクセスできるようにしました。石膏ボードを撤去し、洗濯機が収まる有効幅を確保するために下地を調整。湿気が溜まりやすい場所のため、通気と強度を考慮した下地造作を行いました。
② 設備配管：床下潜入による給排水の移設
今回の最難関工程です。床下に潜り、既存のキッチン裏から階段下まで配管を引き直しました。
- 給水管の移設：架橋ポリエチレン管を使用し、接続箇所を最小限に抑えて漏水リスクを低減。
- 排水管の勾配確保：洗濯排水がスムーズに流れるよう、1/50以上の勾配を厳守。床下の狭い空間での作業は、まさに自分との戦いでした。
③ 内装仕上げ：クロス・CF・排水トラップの設置
配管完了後は、一気に仕上げに入ります。
- 石膏ボードの上貼り（面をフラットにする）
- クロス（壁紙）およびクッションフロア（CF）の施工
- 見切り材と防水コーキング処理
- 排水トラップの設置
最終的には、まるで最初からそこにあったかのような、清潔感のある洗濯機スペースが完成しました。
こちらは以前の洗濯機置き場です👇
3. DIYの落とし穴！漏水トラブルとその対処法
DIYリフォームに「想定外」は付きものです。実は今回の通水テスト中、接続部からの「漏水」が発生しました。
もし気付かずに床を閉じていれば、将来的にシロアリや腐食の原因となり、投資物件としては大打撃を受けるところでした。原因は止水直後でカットした配管に水が漏れていたにも関わらず濡れた状態で配管の接着を事。まあ、作業もしかししたら漏れていてるかも…と思っていたので想定通りでした 笑 対処は再度漏水部分をカットして今度はしっかり水気を切って接着させたらOKになりました。
4. 作業効率を最大化する「マキタ」の神工具
今回の壁解体や開口作業で、大活躍を見せてくれたのがこの工具です。
マキタ(Makita) マルチツールAC100V用 TM3010CT
解体作業には欠かせないツールです。私は当時18Vバッテリーを持っていなかったのでコード式のTM3010CTを選びましたがとても使いやすいです⭐
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5. まとめ：北九州での戸建て投資を成功させるために
階段下のデッドスペースを洗濯機置き場へ移設したことで、キッチン周りの動線が劇的に改善されました。これは賃貸募集時の大きなアピールポイント（バリューアップ）になります。
今回のリフォームのポイント
- デッドスペース（階段下）の有効活用による間取りの改善
- 床下配管の自前施工による大幅なコストダウン
- マキタの充電式マルチツールによる作業効率化
不動産投資のDIYは体力を消耗しますが、その分、物件への愛着と知識が深まります。これからも北九州エリアでのリアルな投資活動を発信していきますので、ぜひ参考にしてください！
最後まで読んでいただきありがとうございました☆
この記事が、セルフリフォームに挑戦する大家さんの力になれば幸いです。
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