【北九州】不動産投資5棟目(戸建5軒目)#25 リフォーム完成前の客付けに挑戦！先行リーシングと和室天井DIY

戸建5軒目(北九州)

2026.01.032026.01.23

エンタメ半分でほぼ毎日更新しているサイファです(^^♪

主な不動産投資エリアは 福岡県北九州市、苅田町、行橋市、築上町、豊前市、吉富町です。地方で不動産投資に挑戦してみたい方には参考になるかと思います！

今回の舞台は福岡県北九州市。前回投稿を見てない方は、先にこちらをご覧ください👇

今回は北九州市で絶賛リフォーム中の「5棟目」の物件。これまでの私のやり方をガラッと変える「攻めの客付け」に挑戦したところ、驚きの展開になったので詳しくシェアします！

目次

✅ 1. 築古和室の天井リフォーム！オイルステイン塗装で「雨漏り跡」を味に変える
1. 2人DIYで効率アップ！キッチンの油汚れと天井の戦い
2. ロックペイントで仕上げる「古民家風」の重厚感
✅ 2. 成功の鍵は「先行リーシング」！リフォーム完成前に客付け依頼するメリット
1. なぜ「完成を待つ」と損をするのか？
✅ 3. 不動産屋2社へのアタック！内見希望者が現れた「意外なルート」
1. 1箇所目：地域密着型の不動産屋（友人経由）
2. 2箇所目：仲間が贔屓にする不動産屋（スピード客付けの予感）
✅ 4. シロアリ被害92万円の絶望を「ワクワク」に変える投資家マインド
✅ 5. 失敗しない「リフォーム中募集」のポイントとまとめ
1. 📚 5棟目再生の「全記録」をnoteで公開中

✅ 1. 築古和室の天井リフォーム！オイルステイン塗装で「雨漏り跡」を味に変える

築古物件の再生で、多くの大家さんが頭を悩ませるのが「和室の天井」です。長年の雨漏り跡や染み付いた汚れ……。これを壁紙（クロス）を貼ったりベニヤを新設したりして隠すと、多大なコストと手間がかかります。

そこで今回、僕が採用したのが「オイルステイン塗装」による再生術です。

2人DIYで効率アップ！キッチンの油汚れと天井の戦い

今回はサイドFIRE仲間であり、同級生の友人が手伝いに来てくれました。彼が天井のオイルステイン塗装を担当している間、僕はキッチンの頑固な油汚れと格闘。一人では心が折れそうな作業も、仲間と談笑しながら進めることで、圧倒的なスピード感と楽しさが生まれます。

ロックペイントで仕上げる「古民家風」の重厚感

使用したのは、伸びが良くムラになりにくいロックペイント。どんよりと暗く、不潔感のあった雨漏り跡をあえてダークブラウンで塗り潰すことで、汚れを「渋み」へと昇華させました。仕上がりは、まるでリノベーションカフェのような落ち着いた雰囲気に。

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✅ 2. 成功の鍵は「先行リーシング」！リフォーム完成前に客付け依頼するメリット

これまでの僕は「完璧に仕上げてから募集」というスタイルでした。しかし、先行投資家たちの手法もやってみたい！と思い今回は「リフォーム完了前の客付け依頼（先行リーシング）」に踏み切りました。

なぜ「完成を待つ」と損をするのか？

不動産投資において、最大の損失は「空室期間」です。完璧を求めてリフォームを1ヶ月延長すれば、その分の家賃収入はゼロ。それどころか、完成してから募集を始めると、さらに入居まで1〜2ヶ月のタイムラグが発生します。

この機会損失を防ぐのが、概略版マイソク（募集図面）を用いた先行依頼です。

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✅ 3. 不動産屋2社へのアタック！内見希望者が現れた「意外なルート」

今回、リフォーム8割の状態で作った簡易マイソクを手に、2箇所の不動産屋へアプローチしました。

1箇所目：地域密着型の不動産屋（友人経由）

まずは地元に強い、知人が勤める不動産屋へ。結果としては、「管理契約がセットでないと一般媒介は受けられない」という会社方針により、募集には至りませんでした。しかし、現地を見たプロから「この立地ならこの家賃は妥当」という太鼓判をもらえたのは大きな収穫です。

2箇所目：仲間が贔屓にする不動産屋（スピード客付けの予感）

次に、今日手伝ってくれた仲間が信頼している不動産屋へ。友人経由でマイソクを渡してもらったところ、その日のうちに驚きの展開が。

「ちょうどこのエリアで探しているお客様がいます。内見させてもらえませんか？」

なんと、砂壁もキッチンもまだ仕上げ途中の段階で、内見希望者が現れたのです！これは、「完成しているかどうか」よりも「立地・間取り・家賃」のバランスが顧客のニーズに刺さった証拠です。

✅ 4. シロアリ被害92万円の絶望を「ワクワク」に変える投資家マインド

実は、この5棟目と並行して、4棟目のシロアリ被害で92万円の修繕費を支払ったばかりでした。正直、キャッシュが削られるのは相当なものです。

しかし、リフォーム中に内見予約が入るという「成功体験」を得ると、一気にポジティブなエネルギーが湧いてきます。「早く仕上げて、お客様に驚いてもらいたい！」このワクワク感こそが、ボロ物件再生を続けていく最大のエンジンになります。

✅ 5. 失敗しない「リフォーム中募集」のポイントとまとめ

今回の挑戦から導き出した、先行リーシングを成功させるコツは以下の3点です。

完成イメージを明確に伝える: 「ここにはこの色の床が入ります」という説明用サンプルを用意する。
清潔感だけは死守する: 施工中であっても、ゴミや工具が散乱していない状態を作る。
仲間と不動産屋の「縁」を大切にする: 飛び込みよりも、紹介の方が話が早い。

次回は、いよいよ内見に備えての「砂壁塗装」と「床の最終仕上げ」に入ります！この5棟目が北九州でどんな素敵な住まいになるのか。また進捗をシェアしますね。

📚 5棟目再生の「全記録」をnoteで公開中

物件購入から客付けまでの具体的なコスト、DIYのビフォーアフター、そして入居後のクレーム対応まで。不動産投資の表も裏もすべて詰め込みました。

【総まとめ】中古戸建投資 5軒目｜サイファ(Side FIRE)｜note

物件購入→リフォーム(DIY)→客付けまでを一気に見る事ができます⭐ 不動産賃貸業に挑戦してみたい方必見です！入居中クレームについても投稿していますので、不動産賃貸業のリアルについて学ぶことができます

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