こんにちは、サイドFIRE達成後もDIYと不動産投資に情熱を注いでいるサイファです♪
福岡県北九州市を拠点に、苅田町、行橋市、築上町、豊前市、そして今回の舞台である吉富町。私が手掛けるエリアは、いわゆる「地方」が中心です。
「地方の築古戸建てなんて、入居者が付かないのでは？」
「リフォーム費用ばかりかかって赤字になるのでは？」
そんな不安を持つ方も多いかもしれませんが、実は地方こそ、緻密なコスト管理とエリア戦略次第で、都市部にはない高利回りと大きなチャンスが眠っています。
今回は、私の4棟目となる吉富町の物件で実施した「畳の表替え」にフォーカスし、相見積もりによってリフォーム費用を3万円浮かせることに成功した実録をお届けします。
前回の投稿をご覧になっていない方は、まずはこちらからチェックしてみてください👇
1. 結論：畳の表替えは「ネットの畳屋」が圧倒的に安かった
まず、今回の検証結果からお伝えします。結論から言うと、「ネット展開している畳業者が一番安かった」です。
具体的な数字を比較してみましょう。
- 物件近隣の畳屋・ホームセンター・工務店の相場： 1畳 4,950円〜6,000円
- ネット業者（九州全般対応の「扇屋」さん）： 1畳 3,650円
今回の物件は和室が多く、合計で20畳の表替えが必要でした。
- 地場相場（5,150円計算）：103,000円
- ネット業者（3,650円）：73,000円
その差はなんと30,000円。
不動産投資において、この3万円のコストカットはそのまま「利益」に直結します。
2. 築古物件における「畳」の現状と大家の悩み
築古の戸建てを購入すると、避けて通れないのが和室の扱いです。
今回購入した4棟目も、ご多分に漏れず以下のような状態でした。
- タンスや家具を置いていた跡がくっきり残っている
- 長年の日焼けによる変色
- 経年劣化によるささくれや擦り傷
このままでは、内見に来た方の第一印象は最悪です。「古臭い」「掃除が行き届いていない」という印象を与えてしまうと、指値交渉の材料にされたり、入居が見送りになったりします。
ここで大家として取るべき戦略は3つあります。
① そのまま貸す（クリーニングのみ）
メリットは費用ゼロで本当は理想的です。しかし現実は古くて汚いので客付けが極めて困難になりまし自分は住みたくない。特に地方では「清潔感」が成約の鍵を握ると考えます。下手したら数年間ずっとアットホームやSUMOと睨めっこするだけで成約できない事になるので家賃を下げる事も視野に入れるという戦略になってきます。
② 畳の表替え・交換
和室の良さを活かしつつ、新品のようなイグサの香りと美しさを取り戻します。コストパフォーマンスが最も高く、今回私が採用した方法です。
③ 洋室化（フロアタイル・クッションフロア）
若年層には受けが良いですが、下地処理を含めると1部屋あたり数万円〜十数万円のコストがかかります。家賃設定とのバランスを考える必要があります。
3. 【実録】なぜ5社も相見積もりを取ったのか？
私は以前、3棟目の物件でガラスを割ってしまった際、急いでいたためネットで見つけた業者に修理を依頼しました。その結果、地場のガラス店よりもかなり高い金額を請求された苦い経験があります。
その教訓から、「ネットは中間マージンがあるから高く、地場の職人さんに直接頼むのが一番安い」という思い込みがありました。
しかし、不動産投資はデータがすべてです。思い込みを捨て、今回は以下の5社に相見積もりを依頼しました。
- 物件近くの老舗畳店
- エリア広域をカバーする大手畳チェーン
- 大手ホームセンター
- 懇意にしている工務店
- ネットで見つけた九州展開の業者（扇屋）
結果は、私の予想を裏切り、ネット業者の「扇屋」さんがダントツで安かったのです。
なぜネット業者が安かったのか？
調べてみると、彼らは大量仕入れと効率的な配送ルートを構築しており、特定のエリアに特化して職人を動かすことで、無駄な経費を削ぎ落としていることが分かりました。「ネットだから高い」のではなく、「ネットを窓口にして効率化しているから安い」パターンもあるのだと痛感しました。
4. 吉富町という「人口1万人以下の町」での早期入居戦略
吉富町は、福岡県で最も面積が小さな自治体であり、人口も1万人以下です。
「そんな場所で賃貸ニーズがあるのか？」と聞かれることもありますが、答えは「Yes」です。若年カップルや夫婦に税制優遇もあり企業もある。
これがこの物件を買う前から下調べした結果になります。
ただし、それが他の吉富町投資家も知っているはずなので「選ばれる理由」が必要です。
今回の畳20畳の表替えが完了はそのうちの一つのピース。部屋中に広がるイグサのいい匂いと青々とした畳の美しさは圧巻でした。
募集戦略のポイント：
- 清潔感の徹底： 畳が新品同様になるだけで、部屋全体の「古さ」が「ヴィンテージ感」に変わります。
- 相場より強気の家賃設定： コストを抑えてリフォームした分、内装の質を上げ、相場より若干高めの家賃で募集をかけました。
結果として入居募集開始からわずか1ヶ月で入居者が決定。 とてもスピーディーな展開となりました。
5. まとめ：地方大家が勝つための「決めつけない」姿勢
今回の経験から得た最大の教訓は、「決めつけず、常に比較検討すること」です。
「このエリアはこの業者が安い」「ネットは高い」といった過去の経験則は、常にアップデートしなければなりません。特に2025年以降、資材価格や人件費の高騰が続いています。相見積もりを取るひと手間を惜しまないことが、年間を通じた大きな利益の差となって現れます。
人口減少で地方不動産投資オワコンと言われがちですが、戦略を練って挑めば決して「枯れた市場」ではありません。
正しいコスト管理と、住む人の気持ちに寄り添ったリフォームを行えば、着実に資産を築くことができます。
これからも、私のDIYの試行錯誤や投資の裏側を包み隠さず発信していきます。
一緒に地方から不動産投資を盛り上げていきましょう！
この記事が、畳の張り替えやリフォーム費用で悩んでいる大家さんの参考になれば幸いです。
もし「ここの業者はどうだった？」などの質問があれば、お気軽にコメントやSNSでメッセージをくださいね♪
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また続報をお楽しみに！
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