皆様こんにちは。
エンタメ半分で不定期に投稿しているサイファです。
前回投稿
https://www.sidefire2023.site/?p=747
今回の進捗
1階の襖とドアを10面サクッと貼り替え、アコーディオンカーテン取付、ドアノブ交換、ドアストッパーも完了しました(^^
残りは以下の作業です：
- 障子貼り替え
- トイレのクッションフロア貼り
- エアコン取付（同級生のエアコン屋に依頼）
- モニターホン取付
- 掃除・ゴミ捨て
- 防蟻（業者）
- 畳表替え（業者）
トラブル発生💦
ところが…なんとトイレ横の砂壁に穴を発見！
原因はドアノブが壁にぶつかる設計。
「壁紙を買って直すか？コストは1万程度で大したことないけど時間がかかるなぁ…」と考えていたところ、💡閃きました。
👉 “この前スイッチを壊した時と同じく、横向きにベニヤを貼って隠そう（笑）”
ということで本日は終了〜。
ここまでのまとめ
- リフォーム期間：約3ヶ月
- 駐車場造作含む、自己工数除き手出し：約100万弱
- 物件価格：指値で400万で購入
- 固定資産税評価額：土地だけで約411万 → 1.4倍で575万程度
- （この物件は570万で売り出し、リフォーム前に3人買付が入ったもの）
家賃想定：6.5万/月（年78万）
物件＋修繕＝約500万 → 表面利回り 15〜16%見込み ✌️
「まあ負けにくい物件かな」と思っています。
おすすめ商品
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という事で、次回もよろしくお願い致します☆
English Translation
Hello everyone,
This is Saifa, posting irregular renovation updates with a bit of entertainment mixed in.
Previous update:
https://www.sidefire2023.site/?p=747
Progress so far
I replaced 10 doors and fusuma on the first floor, installed an accordion curtain, swapped out door knobs, and added door stoppers.
Remaining tasks:
- Replace shoji screens
- Install new cushion floor in the toilet
- Install air conditioner (done by a classmate who runs an AC business)
- Install intercom monitor
- Cleaning & garbage disposal
- Anti-termite treatment (contractor)
- Tatami mat resurfacing (contractor)
A little trap found 💦
But then I found a hole in the sand wall next to the toilet!
Turns out the doorknob hits the wall.
I thought about buying wallpaper to fix it (around ¥10,000 cost, not much but takes time)… and then 💡 an idea:
👉 “Same as when I broke the light switch before — just cover it with plywood sideways, problem solved! (lol)”
So that’s where I wrapped it up for today.
Current status summary
- Renovation period: about 3 months
- Out-of-pocket cost (excluding my own labor, including parking space construction): just under ¥1,000,000
- Purchase price: ¥4,000,000 (after negotiation)
- Fixed asset tax valuation: about ¥4.11M for the land → ×1.4 ≈ ¥5.75M
- (This property was listed for ¥5.7M and already had 3 offers before renovation)
Expected rent: ¥65,000/month → ¥780,000/year
Total cost (property + renovation): ≈ ¥5,000,000
Projected gross yield: 15–16% ✌️
I’d say this is a “hard-to-lose” property.
I’ll keep you updated in the next post!
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