地方の空き家問題に真っ向から取り組み、自身の理想とするライフスタイルを実現する。そんな想いでスタートした「吉富町4棟目プロジェクト」が、ついに完成の時を迎えました！
こんにちは、サイドFIRE達成後もDIYと不動産投資に情熱を注いでいるサイファです♪
福岡県北九州市から苅田町、行橋市、築上町、豊前市、そしてこの吉富町。私が手掛けるエリアは「地方」が中心ですが、そこには都市部にはない大きなチャンスが眠っています。これから地方不動産投資に挑戦したい方へ、一つの「完成形」とその裏側にある「数字」を余すことなくお伝えします。
前回の投稿（床仕上げ編）をご覧になっていない方は、まずはこちらをチェックしてください👇
【1. 魂の最終仕上げ：清掃と写真撮影】
リフォームがハード面（建物）の完成なら、清掃と撮影はソフト面（商品化）の完成です。
仲間との絆に感謝
今回は頼もしい助っ人として、日頃から切磋琢磨している「友達大家さん」が手伝いに駆けつけてくれました。午前10時から午後2時まで、4時間ノンストップで隅々まで清掃。 「空き家」を「商品」に変えるには、この最後のひと拭きが欠かせません。一人では心が折れそうな作業も、同じ志を持つ仲間がいれば、楽しみながらクオリティを上げることができます。
魅力を伝える写真撮影
清掃完了後、そのまま室内写真の撮影を行いました。DIYで仕上げたばかりのクッションフロアや、新調した水回り。カメラはもちろん高性能なIphone 笑 ちょっと明るさも上げて角度も気を付けながら「ここで暮らす未来」をイメージできる写真を意識しました。
【2. 投資家の戦いはここから：残置物処理とリーシング準備】
現場作業が終わっても、大家の仕事は終わりません。むしろここからが本番である「リーシング（客付け）」のフェーズです。
徹底したコスト削減
リフォーム過程で出た残置物やゴミ。これらを業者に集荷を任せず、直接処分場へ移動させます。この「ゴミ捨て」一つをとっても自分で行うことで数万円のコストカットに繋がります。浮いたコストはそのまま「利益」になるのです。
自作マイソクを手に不動産屋巡り
ゴミ捨てが終われば、次はいよいよ「不動産屋巡り」です。今回、物件の魅力を120％伝えるために「マイソク（物件概要書）」を自作しました。 ネットの自動生成にはない、大家としての「想い」と「こだわり」を詰め込んだマイソクを携え、エリアの不動産会社を一軒一軒回る予定です。
【3. 戦略的な家賃設定：エリア相場と強気の攻め】
不動産投資の成否を分けるのが、家賃設定の出口戦略です。
供給の少なさを突く
吉富町周辺の戸建賃貸市場を徹底的にリサーチした結果、供給が非常に少ないことが分かりました。駅から遠く、設備も古い物件であっても、相場は約4.5万円。
そこで私は、今回「5.8万円」というこの地域ではアッパー側の強気の家賃設定でスタートすることに決めました。 「高すぎるのでは？」と思われるかもしれませんが、これには理由があります。
- フルリフォーム済みで清潔感がある。
- 駐車場や屋根、壁もしっかりと手を入れている。
- DIYによる「大家のこだわり」が差別化要素になる。
まずはこの価格で反応を伺い、3月末の引越しシーズンに向けて、需要を見極めながら調整していきます。
【4. 全データ公開！購入価格・費用・利回り内訳】
さて、皆さんが最も気になる「投資としての数字」を公開します。
- 土地値（固定資産税評価）： 約400万円
- 購入価格： 約300万円（土地建物＋登記費用込み）
- リフォーム費用： 約120万円（屋根、壁、駐車場、内装DIY材料費等）
- トータル投資額： 約420万円
驚きの資産価値
注目すべきは、「購入＋リフォーム総額」が「土地の評価額」とほぼ同等であるという点です。これは万が一の時でも、土地値で売却すれば損失が出にくい「負けない投資」ができていることを意味します。
想定家賃5.8万円で入居が決まれば、想定利回り15％前後を確保。地方築古戸建て投資の醍醐味がここに凝縮されています。
【まとめ：マイソクと詳細データの全記録】
今回自作したマイソクの一部がこちらです。
「どんなマイソクを作れば不動産屋さんに動いてもらえるのか？」 その具体的なテクニックや、今回のマイソクの全貌については、こちらの記事で詳しく解説しています👇 https://note.com/pure_godwit9641/n/ne320ef93b79e?sub_rt=share_sb
また、物件購入からリフォーム、客付け、そして実際にあった「入居中クレーム」といったリアルな裏側までをまとめたマガジンも公開中です。
【総まとめ】中古戸建投資 4軒目｜サイファ(Side FIRE)｜note [https://note.com/pure_godwit9641/m/m091128615788]
不動産投資は、決して「不労所得」ではありません。泥臭いDIYや戦略的なリーシングがあってこそ、安定した収益が生まれます。私の経験が、皆さんの投資活動のヒントになれば幸いです。
また客付けの進捗など、続報があれば投稿しますね。お楽しみに！社会課題である地方の空き家。 そんな空き家を購入してDIYでのリフォームを楽しんでいる、サイドFIRE達成済みのサイファです♪
「地方不動産投資に挑戦してみたい」「DIYのリアルな工程を知りたい」という方は、ぜひこちらのマガジンもチェックしてみてください。入居中のクレーム対応など、綺麗事だけではない不動産業のリアルを赤裸々に綴っています。
また続報があれば投稿します。お楽しみに！
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