中古戸建て投資で入居者から突然、理不尽な引越し代を請求されたらどう対応すべきか不安ですよね。契約書通りに毅然と対応して切り抜ける方法はあるのか、現役大家の一事例としてリアルな対応策をお答えします！
前回の記事をまだ見ていない方は先にこちらをご覧ください👇
またまた入居者トラブル発生！管理会社からの突然の入電
みなさん、こんにちは！不動産投資をエンタメ半分、情熱マックスで楽しんでいるサイファです✨
前回の「小便器の水止まらず」騒動で一息ついたのも束の間……。我が愛しの不動産投資4棟目でまたしても激震が走る入居者トラブルが発生しちゃいました💦
事態は一気にエレート！管理会社からかかってきた電話の内容をリアルタイムでお届けします。
不動産投資や賃貸経営をやっていると避けて通れないのが「大家と入居者のトラブル」ですよね😭
「せっかくリフォームして綺麗にしたのに、どうしてこんなことに…」と、夜も眠れないほど胃が痛くなる気持ち、本当によく分かります。特に不動産投資の入居者トラブルは、初期の段階でボタンを掛け違うと、取り返しのつかない泥沼に発展してしまうことも少なくありません。
でも安心してください！今回のエピソードは、これから大家さんを目指す方や、まさに今賃貸の入居者トラブルに頭を抱えている方の救いになること間違いなしです。あくまで僕の一事例ではありますが、トラブルを笑顔で解決していくリアルなプロセスをぜひワクワクしながら読み進めてくださいね🚀
【1回目の電話】恐怖の「畳が沈む」クレームと引越し代の過大請求
ある日のこと、スマホの画面に管理会社の名前が表示されました。「お、今度は何かな〜？」と軽い気持ちで出てみると、担当者さんの声がいつもよりトーンダウンしているではありませんか……。まずは管理会社への入居者トラブル相談という形で、以下のような衝撃の内容が入電したのです。
- 入居者さんの主張：「畳が沈んで沈んで、もう怖くて住めない！引越しを考えているから、その費用を大家で払ってほしい。後から全額請求したい…」
- 現場の不具合：確かに畳の沈み（へこみ）と、クロスの剥離（はくり）が発生しているとのこと。（これは下地の緩みを見逃した僕のミスかもしれないので、そこは素直に反省です…！）
- まさかの事実：しかし、管理会社が現地を確認したところ、ガラスの割れと襖（ふすま）の破れという、明らかに「入居者さんの過失」による破損も発覚したのです！
通常の賃貸物件でも「畳のへこみ」や「家具・ベッドの設置による凹み」は、退去時の原状回復で大家と入居者のどちらが負担するかで揉めがちなポイントですよね。通常損耗であればへこみ防止対策をしていなくても大家負担になりますが、今回の畳の沈みは下地の問題の可能性が高そうです。
とはいえ、自分の過失（ガラス割れ・襖破れ）は棚に上げて、引越し費用を全額こっちに請求してくるなんて、なかなかのファンタジスタですよね（笑）
物件の維持管理義務は大家にありますが、それと引越し代の請求は全くの別次元の話です。これがいわゆる大家と入居者のトラブルの洗礼か！と、一瞬で脳内が戦闘モードに切り替わりました。
サイファ流！理不尽な要求をシャットアウトする「原則書面通り」の鉄則
やっぱりシロアリでホテル代をはらったからなのか…と思いつつ、管理会社経由での入居者トラブル対応として一歩も引かない毅然としたスタンスを即答しました。
シロアリの件はこちら👇
1. 修繕は迅速に対応する
大家としての義務である「物件を住める状態に保つこと」は当然果たします。畳の下地修繕は、すぐにこちらの指定業者を手配して直す旨を伝えました。賃貸の畳のへこみや床の凹みは、放置すると構造の劣化にも繋がりますからね！
2. 引越し費用の請求は断固拒否！
「引越し代を払え」という要求には、法的な根拠も契約書上の義務も一切ありません。したがって、こちらは1円たりとも支払わないスタンスを明確に突っぱねました。
3. 譲歩案としての「短期違約金免除」
とはいえ、全否定するだけでは交渉が進まないこともあります。そこで、「そこまで住むのが怖いと言うなら、契約書に記載されている短期違約金を免除してあげるから、いつでもタダで退去していいですよ」という大人な譲歩案を提示しました。
賃貸の短期違約金の相場は一般的に家賃の1〜2ヶ月分です。
今回のケースでは1カ月(58,000円)を僕が免除するという建付けになります。
入居者側からすれば「短期違約金を払わないで今すぐ出ていける」というのは大きな譲歩なのですが、果たして相手はどう受け止めるでしょうか？
4. 最強の対抗策を打つ
極めつけに、「そこまで理不尽な要求をされるなら、こちらも徹底的に裁判で白黒つけましょうか？」と管理会社に伝え、僕の指定業者である「友人の工務店」へ連絡を回すよう指示しました。
ルール（賃貸借契約書）に守られているのは大家も同じです。正当な主張をしていれば、何も怖がる必要はありませんよね！
管理会社からの2回目の電話…！入居者さんの主張
僕のこの「書面通りの回答」を管理会社から伝えられた入居者さん。予想通り、かなり納得がいかない様子で、事態はさらに熱を帯びていきました。
管理会社からかかってきた【2回目の電話】では、担当者さんも少し困惑した様子でした。 「入居者さん、4月や5月はお仕事がとっても忙しくて休みが全然ないみたいなんです。そんな中でこういうトラブルになってしまって参っているようで、『引越し代をどうにか考慮してほしい』と管理会社にかなり強く要望されている状態なんです…」とのこと。
仕事の忙しさと物件の修繕・引越し代の請求に何の関係があるのでしょうか…？🤔
論理がちょっと横にそれちゃっていますが、ここまで感情的になってしまうともう当事者同士の話し合いは不可能です。これこそまさに管理会社が入居者トラブルの間に入って調整すべき局面です。いや～ホント管理会社いれててよかった！
そして、ここからは過去に登場した同級生の工務店社長さっそく電話しました。
過去の成功体験が招いたモラルハザード
「サイファさん、ここは少し損してでも、あの入居者は退去させた方が絶対いいよ。俺が前に換気扇の交換で過去にあの家に行った時確信したけど、あの人は俗に言う『入居者トラブルメーカーで厄介な交渉をしてくる』タイプ。聞けば、以前のシロアリ対応の時に、ホテル代として36万円も出したんでしょ？完全に『この大家は言えば金が出る』と学習してしまっとるよ」
想像通りの友人の意見を聞いて、僕も「よし、ここは毅然と損切り退去の方向で動こう」と完全に腹が決まりました。こうした過去の履歴や背景を知ることも、アパートや賃貸の入居者トラブル解決にはめちゃくちゃ重要な要素になります。
最強の味方！タフすぎる妻の冷静な一言と法的アプローチ
この一連のドタバタ劇を、我が家のブレインである嫁さんに相談したところ、僕以上にタフで最高なアドバイスが返ってきました（（笑））。
「うーん、下地の修繕をするのは大家の義務だからいいとして、引越し代の請求は完全に過大請求（言いがかり）よね〜💦 だったら、管理会社を通じて『こちらはすでに弁護士に相談を始めています。これ以上の不当な請求が続く場合は、法的な手続きに移行します』って言って揺さぶってみたら？😏」
おぉ……！僕の妻ながら、なんて頼もしいスカウターの持ち主なのでしょうか（（笑））。
感情的に無理難題を言ってくる相手には、こうした「弁護士」「法的処置」というパワーワードが一番の特効薬になります。
入居者トラブルで弁護士をチラつかせるのは、正当な防衛手段です。実際に裁判をするかどうかは別として、こちらが法的なエビデンスを持って動いている姿勢を見せるだけで、相手の出方はガラリと変わるものです。
ピンチをチャンスに！これからの戦略とワクワクする未来
さあ、ここからどう転がるか、正直ワクワクしています！
- このまま裁判に突入して、法的に白黒はっきりつけるか
- それとも、多少の手出し（手切れ金代わり）をしてでもさっさと退去してもらい、空いた部屋を自分の得意なDIYでピカピカに直して、新しい最高の入居者さんを迎えるか
どちらに転んでも、僕にとっては貴重な経験値（この投稿ネタ）になりますし、不動産投資家としてレベルアップできるチャンスでしかありません！じっくり検討して、ベストな選択をしていこうと思います。
今回はあくまで僕の一事例ではありますが、不動産経営におけるリスク管理として何か一つでも参考になれば嬉しいです。
同じようにクレームに悩んでいる大家さん、一緒に強い心で立ち向かいましょう！また続報があれば、すぐにシェアしますね。お楽しみに！
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