「ボロ戸建て投資に興味はあるけれど、実際どうやって指値を通せばいいの？」
「競合が多い中で、自分だけ優遇してもらうコツはあるんだろうか……」
不動産投資を検討していると、物件価格の壁やライバルとの競争に不安を感じることも多いですよね。特に昨今の過熱する市場では、良い物件はすぐに取られてしまうのではないかという焦りもつきまといます。
実は今回、私も戸建て投資の「6.7棟目（2棟セット）」の買付けにおいて、元値650万円から500万円という大幅な価格交渉に成功しました。しかも、ネット上の「いいね」が12個もついている注目物件です。
なぜ、2番手の参入を防ぎ、有利な条件で成約まで漕ぎ着けることができたのか。今回はその生々しい舞台裏と、戦略的な交渉のポイントを詳しく公開します。
なお、この記事は前回投稿の続きになりますので、まだ見てない方は先にこちらをご覧ください👇
1. 今回の買付け物件のスペックと交渉結果
まずは、今回私がアタックした物件の概要と交渉結果をご覧ください🌟
| 項目 | 内容 |
| 物件構成 | 築28年・軽量鉄骨造（住める状態）＋ 天井に穴があるボロ平屋 |
| 売り出し価格 | 650万円 |
| 当初指値 | 480万円 |
| 最終合意価格 | 500万円（150万円のダウン！） |
今回のポイントは、性質の異なる「2棟セット」である点です。片方は駐車場2台付きで1,000万円以上の相場が見込める物件。もう片方は「魔改造」が必要なボロ家。これらをセットで安く叩くことが、今回の戦略の肝でした。
2. なぜ150万円もの指値が通ったのか？売主の「痛み」に寄り添う
指値を通す際、ただ「安くしてほしい」と言うだけでは門前払いされます。大切なのは、「売主様がなぜ売りたがっているのか、何に困っているのか」を把握することです。
売主様の事情：税金とキャッシュフロー
今回の売主様は個人事業主の方でした。500万円という売上が急に立つと、所得税などの税負担が跳ね上がってしまうことを懸念されていたのです。
そこで私は、以下の条件を飲みました。
- 決済を2026年1月以降にする（翌期へ利益を繰り延べ）
- 残置物は買主（私）側で処分する
売主様にとっては「手残りの最大化と税務対策」になり、私にとっては「融資の準備期間の確保」という、双方にメリットのある形（三方良し）を提示できたことが勝因です。
3. 競合を排除する「融資特約なし」の決断
不動産投資はスピード勝負です。本物件はネット公開後、すでに12件もの「いいね」がついており、内見待ちのライバルが列をなしている状態でした。
不動産会社からは、こんな提案がありました。
「2番手が500万円以上の指値をしてくると面倒。募集を止める代わりに、融資特約なし（現金買い、あるいは確実に融資を通す）にしてほしい」
私は即座にこれを了承しました。
融資特約を外すことはリスクを伴いますが、これによって不動産会社は「確実に契約できる客」として私を最優先してくれます。結果として、2番手以降の追撃を遮断し、募集を取り下げさせることに成功したのです。
4. ボロ戸建ての「魔改造」と出口戦略
さて、手に入れた後のワクワクがここから始まります。特に「天井に穴が空いた平屋」の再生は、DIY好きにはたまらない挑戦です。
妻が描いた「クレイジーな改造案」
私の妻は、間取り図を見た瞬間にイメージ図を書き上げました。
- 洗面所や廊下の造作
- ボロを活かしつつ、モダンな空間へ再生
正直、かなりクレイジーな内容ですが（笑）、こうして家族でワクワクしながら投資を楽しめるのは、戸建て投資の醍醐味ですね。
二段構えの出口戦略
もしリフォーム費用が想定を超えてしまったとしても、以下の出口戦略を準備しています。
- 高利回り賃貸: 2棟それぞれを貸し出し、インカムゲインを得る。
- 実需への売却: 築28年側をリフォームし、ボロ平屋を更地にしてセット販売。相場から考えて1,100万円程度での売却を目指す。
このように「プランB」を用意しておくことで、リスクを最小限に抑えつつ、アグレッシブに攻めることができます。
5. まとめ：戸建て投資で成功を掴むために
今回の買付けを通じて改めて感じたのは、不動産投資は**「情報戦」であり「心理戦」である**ということです。
- 相場を把握し、安く買える「根拠」を見つける。
- 売主の税金事情など、相手のニーズに合わせた提案をする。
- ここぞという場面で「融資特約なし」などの強いカードを切る。
これらが噛み合ったとき、相場より数百万円安く物件を手に入れることが可能になります。
これからボロ戸建て投資に挑戦したいと考えている皆さん。まずは現地に足を運び、売主様や業者さんの言葉の裏にある「本音」を探ってみてください。そこにお宝物件への扉が隠されているはずです。
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