「良い物件…なかなかでない」っていうのは不動産投資家であれば尽きない悩みですよね？
不動産投資において、優良物件をいち早く押さえ、かつ収益性を最大化させるための交渉術は、教科書通りにはいかないものです。
先日、私自身の6棟目（戸建てとしては6軒目）となる候補物件への買付を入れました。今回は、隣り合う2軒セットという少し特殊な案件です。
不動産業者との信頼関係を武器に、一般公開前に情報を得て内見から指値に至るまでのプロセスには、これから規模を拡大したい投資家の方にとって役立つヒントが詰まっています。実際に現場を見て感じたリスクと、それを利益に変えるための「出口戦略」を詳しく共有します。
1. 2棟セットで650万円、その内訳とポテンシャル
今回のターゲットは、相続によって遠方の親族が所有することになった2棟隣接の戸建て物件です。販売価格は2棟まとめて650万円。土地の固定資産税評価額が300万円という点を見ても、上物を含めた価格設定としては検討の余地がある数字でした。
物件A：築28年の「即戦力」戸建て
1棟目は築28年の比較的新しい物件です。内見した印象では、大きな構造欠陥は見当たらず、内装の壁紙を張り替える程度で十分に賃貸に出せるレベルでした。駐車場も2台確保されており、ファミリー層の需要が期待できます。
物件B：年式不明の「空が見える」雨漏り物件
対照的なのが隣の2棟目です。こちらは築年数不明で、室内から空が拝めるほどの深刻な雨漏りが発生していました。一般の投資家であれば絶句して避けるレベルですが、これを「リスク」と取るか「伸びしろ」と取るかが、収益の分かれ道になります。
立地条件：スーパー徒歩4分の強み
不動産投資で最も変えられない要素が「立地」です。今回の物件はスーパーまで徒歩4分という好立地。生活利便性が高いため、客付けの苦労は少ないと判断しました。
2. 不動産業者との「LINE交換」が生んだ優先交渉権
なぜ、一般の内見者が入る前に私がこの物件を内見できたのか。それは、過去に同じ業者から1棟目と4棟目を購入しており、担当者とLINEで直接繋がるほどの信頼関係を構築していたからです。
業者は売主さんから「残置物が多いので、片付けが終わる来月まで内見は待ってほしい」と言われていました。しかし、担当者は「サイファさんなら残置物があっても正しく判断してくれるし、トラブルにもならない」と判断し、他の検討者よりも優先して私に声をかけてくれたのです。
不動産投資は情報戦です。ネットに載る前の情報や、公開直後の情報をいかに早く掴むかは、日頃の業者への「レスポンスの速さ」と「決済の確実性」にかかっています。
3. 強気の480万円指値！その論理的根拠と「条件提示」
販売価格650万円に対し、私は480万円での買付を入れました。約26%という大幅な指値ですが、これには明確な根拠と「売主のメリット」をセットにしています。
残置物撤去を「買主負担」にする提案
売主さんにとって最大の悩みは、遠方に住みながら大量の残置物をどう処分するかという点でした。業者を通じて「残置物は私がすべて引き受けて処分する。その代わり、価格を480万円まで下げてほしい」という条件を提示したのです。
売主さんは片付けの手間と費用から解放され、私は安く物件を手に入れる。三方良しの着地点を作るのが指値の極意です。
収益シミュレーションと出口戦略
私の想定では、最終的な着地は550万円程度になると見ています。仮に550万円で購入できた場合、以下のような戦略を描いています。
- 築28年物件の早期客付け：月額5.5万円で賃貸に出す。これだけで表面利回り約12%を確保。
- 雨漏り物件の「魔改造」DIY：キャッシュフローを出しながら、隣の雨漏り物件を時間をかけてDIYで修繕。
- 2棟合計でのバリューアップ：2棟合わせて運用することで、将来的な土地の売却価値も高める。
雨漏り物件については、前回もお話しした「魔改造（気合のDIY）」で、低コストかつ住みたくなる空間へと再生させる計画です。
4. 併せて舞い込んだ「100万円」の空き家案件
今回の内見後、業者からさらに「サイファさんなら、これもいけるのでは？」と、別の物件を提案されました。
- 物件概要：空き家期間10年、180万円（指値目安100万円）
- 状態：庭はジャングル化しているが、建物構造は維持
- ポテンシャル：駐車場増設可能、スーパー徒歩7分、再建築可
100万円で購入し、DIYで再生させれば利回り20%超えも容易な案件です。しかし、現在アパート1棟と今回の戸建て2棟の買付を並行して進めているため、リソース（時間と資金）の限界もあります。
そこで私は「50万円まで下がるなら買います」とだけ伝え、深追いはしませんでした。投資において「やらない決断」をすることも、安定経営には不可欠です。
5. まとめ：戸建て投資で勝ち続けるための3つのポイント
今回の動きを振り返ると、戸建て投資を加速させるためのエッセンスが凝縮されています。
- 信頼の資産化：業者と良好な関係を築き、「あの人なら任せられる」というポジションを確立する。
- 問題解決型の指値：単に安く叩くのではなく、売主の「面倒事（残置物や遠方管理）」を肩代わりする姿勢を見せる。
- リスクの分離：2棟セットのうち1棟を早期に収益化し、もう1棟の修繕期間のキャッシュフローを安定させる。
不動産投資は、数字の計算と同じくらい「人間関係」が重要です。今回の買付が通るかどうか、また続報が入りましたら共有させていただきます。
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