皆さまこんにちは！
エンタメ半分で不定期に投稿しているサイファです。
主なエリアは福岡県北九州市、行橋市 、苅田町 、築城町 、吉富町 、豊前市です。
今回は近所で土地値以下＆駐車場増設できそうな戸建てを発見したので、家族で公民館に行くくらいの感覚で内見してきました。
内見時間は約40分です。
物件情報
- 価格：380万円
- 物件リンク：アットホーム掲載ページ
- 固定資産税評価額：3,030,687円
- 公示価格・実勢取引換算：約476万円
- 家賃相場：5.5万円前後
「田舎の戸建てはリフォーム込みで400万円くらいで仕上げられれば投資対象になるかも」と思いながら内見しました。
内見の結論
結論から言うと、今回は購入を見送りました。
再建築が本当にできるか不明だったことと、漏水・雨漏り・2階軒天・未登記増築など、修繕費が読めないリスクがあったからです。
「え、そんなことで買わないの？」と思う方もいるかもしれませんが、田舎だからこそ出口戦略をしっかり考えないと痛い目に遭うんですよね。笑
良かった点（共感ポイント）
- 躯体はしっかりしていて、窓の開閉もスムーズ
- 外構は定期管理されており雑草なし
- 近隣には新築・フルリフォーム戸建てがあり、裏には新築アパートも（ほぼ満室）
「ここまで管理されているなら、リフォームすれば十分賃貸で勝負できるな」と感じました。
悪かった点（リアルな共感ポイント）
- 床の一部フカフカ：DIYで対応可能ですが、剥がして確認しないと不安
- 壁のめくれ：DIYで対応可能
- 雨漏り跡多数：床も濡れており、修繕費が読めません
💡 こういう雨漏り跡の補修は、読者の皆さんも悩むポイントだと思います。
過去にも投稿しましたが、安くて早く、施工が簡単で全体となじむ「ロックペイント」を今回も使いました🖌️
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他は以下のような状態です
- 2階軒天剥がれ：足場が必要でDIYでは大掛かり
- 漏水あり：水道メーターを回すと目視で回っており、蛇口を閉めても止まらず
- 駐車場1台：友達業者に依頼すれば対応可能
- 前面道路・再建築可否不明：道幅4.1m、当時は建築可とのこと
- 浄化槽のメンテナンス状況不明：地域標準なので問題なし
- 未登記増築：雨漏り跡、床・天井に影響あり
不動産屋ヒアリング情報
- 買取再販業者が120万円で買い付け申し込みも売主が断った
- 再建築については不明瞭
- 内見希望者は実需・投資家共に多数
- 駐車場が1台しかないため購入を断念する人も多い
ここまで内見すると、「え、ここ買えたらラッキーだけど、リスクも大きいな…」と共感する投資家さんも多いはず。
総評
賃地需要や周辺環境の開発は魅力的ですが、
【再建築、漏水、雨漏り、2階軒天、未登記増築】の問題をクリアし、出口戦略も踏まえると、150万円くらいで買えないと厳しいと判断しました。
今回は購入を見送りです。
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記事を読んてくれてありがとうございました★
次回投稿も是非みにきてくださいね～
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