アパート1棟目の決済は、期待よりも不安が勝る瞬間かもしれません。私も半年間の粘り強い交渉の末、ようやくスタートラインに立ちました。
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はじめに：1棟目アパート決済という「新たな門出」
2025年9月から始まった半年間にわたる孤独な戦いが、ようやく一つの形を成しました。福岡県京都郡苅田町、この地で私は「アパートオーナー」としての第一歩を刻むことができました。
不動産投資の世界では、1棟目の取得が最もハードルが高いと言われます。
特に融資の壁、そして契約直前に発覚する想定外のトラブル。それらを一つずつ紐解き解決していくプロセスは、まさに経営者としての資質を試される試練の連続でした。
今回は、豊和銀行でのフルローン完遂までの道のりと、サブリース物件を自社管理（委託管理）へと切り替えて攻めに転じる「勝てる戦略」の舞台裏を、これから1棟目を目指す皆さんにワクワクするような希望を込めてお届けします！
1. 徹底したエリア選定：福岡県苅田町の潜在能力
投資において「どこで買うか」は、出口戦略を見据えた際に最も重要な要素です。今回私が選んだのは、北九州市に隣接する京都郡苅田町です。
財政健全性と産業の集積
苅田町は、地方交付税交付金を受けていない全国でも極めて珍しい財政健全な町です。その理由は、以下の強力な産業基盤にあります。
- 自動車産業の拠点： トヨタ自動車九州や日産自動車九州の巨大工場が鎮座。
- 物流の要： 大規模な重要港湾と北九州空港が隣接。
- 人口動態： 周辺自治体が減少傾向にある中、底堅い人口推移を維持。
物件の立地ポテンシャル
物件は令和8年に再開発が予定されているエリア内に位置し、スーパー、学校、役場がすべて徒歩5分圏内。賃貸需要の高さは、空室リスクを最小限に抑えるための絶対条件です。
2. 物件スペックと専門的な「法定耐用年数」の算出
物件の価値を正しく判断するためには、登記簿上の情報だけでなく、自ら動いて確実な裏付けを取る必要があります。
物件概要
- 構造： 鉄骨造2階建て・全2戸（2DK）
- 築年数： 約30年
- 土地： 約50坪（整形地）、前面道路6m
- 評価額： 土地500万円（30年前の350万円から上昇傾向）
法定耐用年数の「裏技」的確認
通常、鉄骨造の耐用年数は肉厚によって19年〜34年と幅があります。本物件は骨格材の肉厚が4mm以上であることを確認。さらに、自ら税務署へ電話し、耐用年数34年としての取り扱いを直接確認しました。この「泥臭い確認作業」が、融資期間を延ばし、キャッシュフローを最大化させる鍵となりました。
3. 融資の分かれ道：公庫 vs 地銀の「究極の選択」
仮審査を通過した際、私は二つの選択肢の間で激しく揺れ動きました。
| 比較項目 | 日本政策金融公庫 (プランA) | 豊和銀行 (プランB) |
| 融資額 | 約600万円（自己資金500万必要） | 1,100万円（フルローン） |
| 金利 | 固定 2.7% | 変動 3.1%（最終） |
| 期間 | 10年 | 18年 |
| 戦略的メリット | 保証料0円・低コスト | 手元資金の温存・銀行実績 |
なぜ豊和銀行の「フルローン」を選んだのか？
結論として、私は「手元の現金500万円を温存する」道を選びました!
不動産投資はスピード感が命です。この500万円があれ、ば次の築古戸建てを現金で購入しDIYでバリューアップさせる原資になります。また、民間金融機関で「フルローンを完遂した」という実績は、2棟目、3棟目の融資を引き出す際の強力なエビデンスになります。
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4. 契約直前の衝撃！サブリースの罠とコストの洗礼
順風満帆に見えた決済までの道のりですが、現実は甘くありませんでした。
サブリース契約の闇
当初、仲介会社からの資料では見落とされがちだった「サブリース契約」。レントロールを精査した際、私は違和感に気づき仲介へ指摘しました。
大手管理会社による「借り上げ」は一見安心ですが、実はオーナーの収益を大きく削り、自由な経営を妨げる足かせになります。
この解約交渉と調整に、膨大なエネルギーを費やすこととなりました。
決済直前の「金利上昇」と「保証料」
当初「2.5%程度」と聞いていた金利は、最終的に3.1%へ。さらに、追い打ちをかけるように保証料約114万円という大きなコストが発生しました。
「高い……！(´；ω；`)ｳｩｩ」
正直、一瞬ひるみましたが、これも「次のステージへ行くための授業料」と割り切り、完遂する決意を固めました。この経験すらもブログのネタにして、誰かの役に立てる。そう思えば、安いものです。
5. リアルな収支公開！攻めの管理でCFを最大化
決済を終えた現在の、リアルな収支シミュレーションがこちらです。
- 月間収入： 約10.0万円（満室時）
- 月間返済： 約6.5万円
- 管理費： 家賃の5%
- 手残り（キャッシュフロー）： 約3.5万円/月
改善による「伸びしろ」
ここからが私の真骨頂、オーナーとしての「経営」が始まります。
- サブリース手数料の削減： 自社管理（委託管理）への移行により、収益性が向上。
- 固定費の削減： 共用部の電気代を「Pint電気」から「九州電力」へ切り替え、月3,000円から1,150円へ削減に成功。
- ガススキームの活用： 古くなった給湯器を、補助金をフル活用してエコタイプへ一新。入居者の満足度を高めつつ、オーナーの支出を抑えます。
6. 今後の展望：DIYとバリューアップで「攻め」の賃貸経営
今回の物件取得は、あくまでスタート地点です。
次に空室が出た時こそ、私の得意とするDIYによるバリューアップの出番です。
30年間据え置かれた家賃設定を打破し、令和のニーズに合った最新の設備とデザインを取り入れることで、エリア最高値の賃料を目指します。
放置されていたバイクの撤去交渉から、細かな修繕箇所の精査まで。一つ一つの課題をクリアしていくたびに、物件に愛着が湧き、資産としての価値が高まっていくのを実感しています。
まとめ：一歩踏み出す勇気が未来を変える
不動産投資には、想定外のトラブルや、胃が痛くなるような決断の瞬間が必ずあります。しかし、それを乗り越えた先には、給与所得だけでは決して得られない「事業主としての自由」と「資産の積み上がり」が待っています。
今回の豊和銀行でのフルローン完遂は、私にとって大きな自信となりました。もし、あなたが今、1棟目の購入を迷っているのなら、ぜひ勇気を持って一歩踏み出してみてください。
また、これから起こるであろう数々のトラブル（笑）も、エンタメ半分で余すところなく発信していきます。共に学び、共に成長していきましょう！
最後までご覧いただきありがとうございました⭐
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