「せっかく融資の準備も整えて、来週は契約だったのに……」
不動産投資を続けていると、思わぬトラブルに見舞われることがあります。順調に進んでいたはずの案件が、売主側の心変わりや親族間のトラブルで突然白紙になる。そんな時、あなたならどう感じますか？
「今までの苦労は何だったんだ」「もう不動産なんて嫌だ」と、深い喪失感に襲われるかもしれません。しかし、実はその**「絶望の瞬間」こそが、とてつもないお宝物件を呼び込むチャンス**であるとしたらどうでしょうか。
今回は、私が実際に経験した「期待していた500万円の2棟セット物件」のキャンセルという最悪の事態から、一転して「35万円の超格安物件」を手に入れた、事実は小説よりも奇なりな大逆転エピソードを詳しく共有します。
前回までのあらすじ：大幅指値に成功したあの500万円物件の裏側👇
突然の電話。積み上げた努力が崩れた瞬間
前回の物件は、500万円での合意を取り付け、融資の申し込みも済ませてあとは契約書に判をつくだけの状態でした。しかし、契約を1週間後に控えたある日、不動産屋さんから1本の電話が入りました。
「サイファさん、申し訳ありません。悲しいお知らせがあります……」
受話器越しの声は重く、嫌な予感がしました。聞けば、相続人の一人が土壇場で「やっぱり売りたくない」と言い出し、親族間での合意が取れなくなってしまったというのです。
資料を揃え、銀行に通い、現地を何度も確認した日々。それが一瞬にして無に帰しました。不動産投資の世界では「契約書に判をつくるまでは何が起こるかわからない」と言われますが、まさにその洗礼を受けた形です。
なぜ「未公開物件」は生まれるのか？幸運の種は現場にあり
がっくりと肩を落とした私ですが、実はこの状況、単なる不幸では終わりませんでした。思い出されたのは、問題の物件を内見した帰り際、担当者がボソッと言った一言です。
「サイファさん、もしお時間あれば……ついでにもう1軒、近くの物件も見ます？」
それが今回、私の手に渡ることになった「築古の平屋」でした。この物件、実はネット掲載が途中で終了しており、いわば「未公開」に近い状態で眠っていたのです。
最近「不動産 未公開物件 なぜ」という検索が急増していますが、その理由はシンプルです。
- 掲載の手間がかかる： ボロすぎて写真映えせず、広告を出すコストが見合わない。
- 業者の囲い込み： ネットに出す前に、確実に買ってくれる「馴染みの投資家」にだけ教えたい。
今回の物件もまさにそれでした。空き家歴10年。ご高齢夫婦が都会へ引っ越したあと、定期的な清掃も途絶え、現状は草ボーボーのジャングル状態。一般向けには「売れない」と判断され、表舞台から消えていたのです。
不動産業者の「心理」を突いた35万円の指値術
契約白紙の電話があった際、不動産屋さんも非常に申し訳なそうにしていました。仲介会社としても、せっかく決まりかけた手数料が消えてしまうのは痛手です。
そこで、担当者は考えました。「サイファさんに、代わりの物件を何としても決めてもらいたい」と。ここで、あの「ついでに見せた未公開物件」が浮上します。
私は内見時に「もし80万円くらいまで下がるなら買う」と伝えていましたが、不動産屋さんは、プロならではの「引き取り交渉」を売主様に仕掛けてくれました。
「久しぶりに内見が入ったのですが、やはり建物の傷みが激しく、取り壊し費用などを考えると、売主様のお手元に少しだけお金が残る形の『お引き取り』という条件なら、検討してくださる方がいらっしゃいます。いかがでしょうか？」
この「お引き取り」という言葉のチョイスが絶妙でした。売主様にとっては、固定資産税や管理負担（負動産）から解放される最後の手札に見えたのでしょう。
結果、返ってきた答えは……「35万円でOK」。
200万円の売り出し価格から、なんと82%オフという衝撃の結末でした。
成功の鍵は「アプリ」ではなく「電話」と「現場」にある
最近では「未公開物件 アプリ」で探そうとする方も多いですが、今回の事例からわかる通り、本当の未公開物件はアプリには載りません。
なぜなら、業者が一番恐れているのは「契約が流れること」だからです。
今回、私は前回の物件で「融資特約なし」という強い意志を見せ、契約キャンセルというトラブル時も冷静に対応しました。その結果、業者にとって私は「優先的に情報を回すべき、信頼できる出口（買い手）」になったのです。
未公開物件を掴むための鉄則は以下の3つです。
- 「〇〇円なら即決」という基準を明示しておく
- 業者のピンチ（キャンセル等）に寄り添い、信頼を稼ぐ
- ネットから消えた「不人気物件」にこそ目を向ける
今後の運用プラン：利回り25%超を目指す「魔改造」
35万円で手に入れたこの物件、取得費は約80万円。ここに100〜150万円をかけてリフォームを行い、トータル200万円強で仕上げる計画です。
- 目標家賃： 4.2万円以上（生活保護支給額基準）
- 想定表面利回り： 約25.2%
- 差別化戦略： ペット可、DIY可、駐車場増設
すでに地元の不動産屋からは「ペット可の戸建てを探している客がいる」との引き合いもあり、客付けの勝算は十分にあります。土地値だけで150万円程度の価値（推定）があるため、出口戦略を考えても負ける要素が見当たりません。
まとめ：不動産投資は「人間関係」が利益を生む
今回の件で改めて実感したのは、「不動産は足と信頼で稼ぐもの」だということです。
ネット上の綺麗な物件情報だけを見ていては、35万円の物件には絶対に出会えません。契約キャンセルという一見マイナスな出来事も、現場に足を運び、業者と対話し、常に「買い」の姿勢を見せていたからこそ、プラスに転じさせることができました。
トラブルが起きたとき、それは新しいチャンスの扉が開く合図かもしれません。
次回からは、この「35万円物件」がどのように再生していくのか、驚愕の魔改造リフォーム編をお届けします。ジャングル状態の庭がどう変わるのか、ぜひご期待ください！
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