皆様こんにちは。福岡県エリア（北九州・行橋・苅田・築上・吉富・豊前）を中心に、築古戸建てDIY投資を展開しているサイドFIRE大家のサイファです。
今回は、私が手掛けている不動産投資5棟目プロジェクトの全貌を公開します。570万円の売り出し物件に対し、170万円の大幅な指値をいかにして通したのか。そして、難航する日本政策金融公庫（公庫）との融資面談のリアルな舞台裏まで、投資家なら誰もが気になる「数字と戦略」を詳しくまとめました。
前回記事をまだ見ていない方はこちらを先にご覧ください👇
1. 物件概要と5棟目の狙い：土地値に近い「お宝」を見極める
今回内見したのは、福岡県北九州市（小倉北区と南区の中間）に位置する築古戸建てです。まずは物件のスペックをご覧ください。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 価格 | 売り出し570万円（買付400万円） |
| 土地値（公示） | 約581万円 |
| 間取り | 5DK 2階建て（約45坪） |
| 建物状態 | 水回りリフォーム済・防音室（ピアノ可）あり |
| 駐車場 | 現状なし（塀撤去で2台確保可能） |
この物件の最大のアドバンテージ
この物件のポイントは、「公示価格の土地値が581万円あること」です。私の戦略は、この土地値以下で総事業費（購入費＋リフォーム費）を収めること。これにより、賃貸運営中のリスクを最小限に抑え、売却時の出口戦略（キャピタルゲイン）を盤石にします。
あとは何といってもユニットバスが1年前に施工されている事！これは通常100万以上するのでとても魅力的です！
2. 170万円の指値を通した3つの戦略
売り出し570万円に対し、私は400万円での買付を入れ、無事に通過しました。大幅な指値を成功させた要因は、単に「安くしてほしい」と頼んだからではありません。
① 瑕疵担保責任（契約不適合責任）の免責を提示
「購入後のクレームは一切一切なし」という条件を明確に提示しました。売主様（今回は相続案件）にとって、古い家を売った後のトラブルは最大の懸念点です。そこを肩代わりする姿勢が、価格譲歩を引き出す鍵となります。
② 現金決済も視野に入れたスピード感
「融資がダメなら現金で買う」という含みを持たせつつ、1番手で内見し、その場で買付証明書を提出しました。不動産はスピード勝負です。後続に3組の内見予定がある中、決断の早さが売主の安心感に繋がりました。
③ 物件の弱点を「DIYの伸び代」に変換
床の緩み、砂壁の崩れ、天井の下がり、駐車場なし……。これら一般の買主が敬遠する不具合を「DIYで解決可能」と判断し、修繕コストを逆算して指値の根拠としました。特に「塀を壊して駐車場2台確保」というプランは、客付け力を劇的に高める秘策です。
3. 日本政策金融公庫（公庫）面談のリアル：厳しい審査の舞台裏
契約後、避けて通れないのが「融資」です。今回は公庫と信用金庫の2段構えで進めましたが、公庫の面談は非常にシビアなものでした。
面談での厳しいやり取り
パワーポイントで作成した事業計画書を持ち込みましたが、担当者の反応は予想以上に厳格でした。
担当者：「不動産賃貸業として単年度黒字化できていないと、今の段階では厳しいですね」
私：「売却を視野に入れれば2年で黒字化できます」
担当者：「それは投機的です。我々は賃貸業としての継続性を重視します」
融資を通すための「個人のバランスシート」
法人の実績がまだ浅い場合、重要視されるのは「個人の属性と資産背景」です。私は約6000万円の流動資産があることを提示し、個人のバランスシートや確定申告書を補足資料として提出しました。築古物件の修繕リスクを、個人の余力でカバーできることを証明するのが、公庫攻略の突破口となります。
4. 今後のリフォーム計画とDIY方針
無事に決済が終われば、いよいよリフォーム開始です。今回の5棟目におけるDIYの重点ポイントは以下の通りです。
- 水回りの化粧直し：1年前にリフォーム済のため、クリーニングと部分的なお化粧のみでコストを浮かせます。
- 防音室の活用：「ピアノ相談可」という希少性を打ち出し、相場（6万円）以上の賃料設定を狙います。
- 外構工事（外注）：友人業者の力を借りて塀を撤去し、駐車場を確保。ここは利回りに直結するため投資を惜しみません。
- 内装DIY：砂壁の補修や天井の補強は、娘と一緒に「遊びながら」進めるスタイルで、楽しみつつコストを削減します。
5. まとめ：不動産投資は「入口」と「出口」の設計がすべて
今回の5棟目プロジェクトを通して再認識したのは、不動産投資は購入時の「指値」で勝負が決まるということです。土地値以下で仕入れることができれば、融資が厳しくても、空室リスクがあっても、最終的な負けはありません。
これから築古戸建て投資に挑戦したい方は、以下の3点を意識してみてください。
- 物件の弱点（不具合）を数字に換算して指値の根拠にする。
- 融資面談では「事業性」だけでなく「個人の資産背景」も武器にする。
- 常に「出口（売却価格）」を意識して、総投資額をコントロールする。
融資の結果は3月。もし否決されたとしても、私は現金で買い進める予定です。(融資特約なしと言います)、自分が良いなといいなと思った物件は、こうした泥臭い交渉と決断の積み重ねの先にあります。
この物件の再生記録はをnoteのマガジンでも公開していますので、よかったらチェックしてみてください👇
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