こんにちは、サイドFIRE大家のサイファです。不動産投資、特に築古戸建て投資を続けていると、過去の自分の判断が「正解だった」と後から確信することがあります。今回は、4棟目（吉富町）で起きた小便器トラブルを通じ、先行して行っていた5棟目の「撤去・棚化」という判断がいかに理にかなっていたかを痛感したエピソードをお話しします。
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1. 【実録】小便器の給水修理にかかった33,000円の代償
先日、4棟目の入居者様より「小便器の水が止まらない」とのクレームがありました。緊急を要したため管理会社が先行して業者を手配。結果、支払った修繕費用は33,000円（税込）でした。
- 部品代（フラッシュバルブ等）：5,200円
- 作業費：22,000円
- 諸経費：2,800円（＋税）
事前の電話では「上限3万円」と聞いていたものの、届いた請求書は税別で予算オーバー。さらに報告ルートの曖昧さもあり、会社員出身の私としては「報連相」の不備にストレスを感じる結果となりました。しかし、この苦い経験が、ある「確信」を私に与えてくれたのです。
2. 5棟目の判断は「大正解」だった！小便器を撤去して棚にする合理性
実は、この4棟目のトラブルが起きる前、5棟目のリフォームにおいて私はある決断をしていました。それは、「汚かった小便器を完全に撤去し、2段の収納棚に変更する」というものです。
最近はYouTubeやSNSの影響もあってか、古い小便器を自分でDIY撤去する大家さんも増えているようですね。私も5棟目で実際に「撤去・棚化」をやってみて、今回の4棟目の修理トラブルを経て、その判断が経営的に「大正解」だったと身をもって理解しました。
Before 最初の状態
After 小便器撤去後 アルミ複合板＋棚制作
なぜ「小便器のリフォーム」は撤去一択なのか？
4棟目と5棟目を比較して分かった、小便器を撤去して棚にするメリットは絶大です。
- 修繕リスクの完全根絶： 水が通る設備自体をなくしたため、今後「水が止まらない」という故障は物理的に発生しません。33,000円の急な出費とは無縁です。
- 入居者のニーズに直撃： 築古物件はトイレに収納が少ないことが多いため、予備のペーパーや掃除用品を置ける棚は、入居者様に非常に喜ばれます。
- 清掃性の向上と脱・古臭さ： 男子小便器特有のニオイや汚れの原因を取り除くことで、内見時の清潔感が劇的にアップします。
「洋式便器があるなら、小便器は大家側のリスクでしかない」。この事実を、4棟目の失敗が証明してくれました。
なお、小便器は給水側を外して持ち上げれば簡単に外れます。陶器なので処分方法は自治体によって異なりますが、私の場合は産業廃棄物として持ち込み約20キロで約1600円の費用でした。
3. 自責で捉える：管理会社との新連絡スキームの構築
4棟目での管理不備を嘆くのではなく、今回の教訓を仕組み化することにしました。事後報告を防ぐため、以下の連絡フローを管理会社へ徹底させています。
【新・修繕連絡ルート】
入居者からの不具合連絡があった際の「初報」を、管理会社から私と、私の信頼する同級生の工務店社長の2名へ同時に連絡するスキームです。
これにより、仲の良い同級生は仕事が増えて潤い、私は大家として「修理すべきか、いっそ撤去して棚にするか」を現場写真を見ながらダイレクトに判断できるようになりました。
「他人と過去は変えられないが、自分と未来は変えられる」by エリック・バーン
4. 大家の判断力を養う！テンプレート付指南書
「直すべきか、撤去すべきか」。この経営判断一つで、数年後のキャッシュフローは大きく変わります。コストを抑えつつ物件価値を最大化するために、オンラインサロンで勉強したことや他の大家塾で経験した事も踏まえ、ノウハウをまとめた以下のnoteを作っております。
このノウハウには不動産投資を2023年という最近において、0から始めて2年で戸建5軒買って5軒客付けできた融資、購入、客付け、クレーム及びトータルリターンのプラスorマイナス管理(対CCR)対応等の記事が載っております。大手の会社員が管理職として培ったPDCAを回して標準作業のテンプレートを是非手に取ってみてください👇
まとめ：期待値を上げず、自ら仕組みを作ること
4棟目の33,000円という授業料は、5棟目の「棚化」が正しかったことを裏付け、さらに強固な連絡スキームを作るきっかけとなりました。
「普通は直すもの」という固定観念を捨て、自分が管理しやすい形に物件をカスタマイズしていく。この積み重ねが、自由な時間と安定した収益を生む鍵となります。皆さんの物件でも、不要なリスク（小便器）が眠っていませんか？
今回の33,000円という授業料を無駄にせず、より強固な経営体制を築いていこうと思います。不動産投資のリアルな舞台裏、これからも発信していきます！
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