皆様こんにちは、サイファです。
福岡県（北九州市、行橋市、苅田町、築城町、吉富町、豊前市）を中心に、実体験に基づいた不動産投資やサイドFIREへの道のりを発信しています。
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今回は、投資家にとって最大の関心事の一つである「銀行融資の金利」について、驚きの展開があったので共有します。
世の中は「利上げ」のニュースで持ち切りですが、なんと私の法人名義で借り入れているプロパーローンの金利が「0.3%引き下げ」になりました。その背景と、金利低下がもたらす驚愕のコスト削減効果について深掘りします。
1. 突然の通知：2.35%から2.05%へダウン
現在、私は吉富町の物件（4棟目）において、地元の信用金庫から法人名義でプロパーローン（銀行が独自の判断で貸し出すローン）を引いています。
これまでは、近年の金利上昇トレンドに合わせて、不定期に「0.05%ずつ」上がるハガキが届いていました。ところが、2025年5月、ポストに入っていたのは予想外の通知でした。
- 旧金利：2.35%
- 新金利：2.05%
- 変動幅：▲0.300%
「なぜこのタイミングで下がるのか？」と正直驚きましたが、これこそがプロパーローンの醍醐味であり、銀行との信頼関係の証でもあります。
2. なぜ利上げ局面で「金利引き下げ」が起きたのか？
担当者に確認したところ、返ってきた回答は非常に示唆に富むものでした。
「プロパーローンはお客様ごとに個別に設計するオーダーメイドの商品です。これまでのお取引状況や返済実績、決算内容などを総合的に判断し、今回は条件を見直させていただきました。」
つまり、以下の3点が評価されたと考えられます。
- 完璧な返済実績：一度の遅延もなく、安定して収益を上げていること。
- 法人の成長性：決算を重ねるごとに、事業としての信頼性が積み上がったこと。
- 地域密着の信頼関係：エリアに根ざした投資活動を行い、銀行とのコミュニケーションを継続していたこと。
不動産投資における「金利」は、単なる市場連動ではなく、「自分（自社）の信用スコア」で決まる側面が強いことを再認識しました。
3. 金利0.3%ダウンのインパクトを徹底試算
「たった0.3%」と思うかもしれませんが、数千万円単位の借入において、この差は「新車が1台買える」ほどの大きな金額になります。
仮に、以下の条件でシミュレーションしてみましょう（※今回の物件の数値ではなく、分かりやすい概算モデルです）。
借入シミュレーション比較
- 借入金額：2,000万円
- 返済期間：20年（元利均等）
| 項目 | 金利 2.35% | 金利 2.05% | 差分（メリット） |
| 毎月の返済額 | 約 104,525円 | 約 101,651円 | ▲2,874円 / 月 |
| 年間の返済額 | 約 1,254,300円 | 約 1,219,812円 | ▲34,488円 / 年 |
| 20年間の総返済額 | 約 2,508.6万円 | 約 2,439.6万円 | 約 69万円 |
毎月のキャッシュフローが約3,000円改善されるだけでなく、20年間で約69万円もの純利益が上乗せされる計算です。もし借入が1億円であれば、その差は約345万円にまで膨らみます。
「金利を制する者は不動産投資を制する」と言われる理由が、ここに見えます。
4. プロパーローンと付き合うための3つの戦略
今回の経験から、これから不動産投資を拡大したい方へ伝えたいポイントが3つあります。
① 「属性」ではなく「実績」を磨く
サラリーマン属性で借りるパッケージローンと違い、プロパーローンは「事業」を見ています。空室対策をしっかり行い、黒字決算を継続することが、最強の金利交渉材料になります。
② 定期的なコミュニケーションを絶やさない
銀行担当者は、あなたの事業の「一番の理解者」であるべきです。物件の稼働状況や修繕計画などを共有しておくことで、銀行側も「この人なら条件を良くしてでも長く付き合いたい」という心理が働きます。
③ 通知内容を分析する習慣をつける
金利変更のハガキが来た際、そのままスルーしていませんか？なぜ上がったのか、あるいは今回のように下がったのか。その理由を言語化し、記録しておくことで、次の融資戦略や他行との比較に役立ちます。
まとめ：コツコツとした積み重ねが「金利」を変える
2.35%から2.05%への引き下げは、金額的なメリット以上に「銀行からパートナーとして認められた」という自信に繋がりました。
不動産投資は、購入して終わりではありません。融資条件の最適化（リファイナンスや条件変更）を行うことで、投資効率は劇的に向上します。
福岡県北部エリア（行橋・苅田・築城・吉富・豊前・北九州）で投資を検討されている皆様、ぜひ地元の金融機関と「顔の見える関係」を築いていってください。私も引き続き、コツコツと1歩ずつ、サイドFIRE後の不動産投資ライフを楽しんでいきます⭐
私の4棟目プロジェクトが、これから一歩を踏み出す皆さんの勇気になれば幸いです。この物件の購入から再生、そして入居後のドタバタ劇（！）まで、全てのプロセスをまとめたマガジンもぜひチェックしてみてください。
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最後までお読みいただきありがとうございました！
この記事が、皆様の不動産投資戦略の参考になれば幸いです。
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