地方の空き家を再生について発信しているサイファです(^^♪
主なエリアは 福岡県北九州市、苅田町、行橋市、築上町、豊前市、吉富町です。 地方で不動産投資に挑戦してみたい方、DIYリフォームに挑戦していたい方は是非チェックしてみてください
今回の舞台は福岡県吉富町です。 前回記事を見てない方は先にこちらをご覧さい👇
今回の舞台は福岡県吉富町の4棟目物件。リフォームもいよいよ佳境に入ってきました。本日は、居室の劇的な変化を写真でお見せするとともに、インフラ周りの点検や、築古物件ならではの突発的なトラブルについてシェアします。
1. 居室の劇的ビフォーアフター公開
まずは、皆さんが最も気になるリフォームの進捗状況を写真でご紹介します。地方のボロ物件がどこまで再生されるのか、その過程をご覧ください。
いかがでしょうか。
壁紙を白基調に変え、天井を整えるだけで、暗くて重苦しかった部屋がパッと明るくなりました。
クッションフロア（CF）については、現在はまだ仮置きの状態です。型取りをしてから後日しっかりとカットし、接着する予定ですが、この「床の色が変わる瞬間」が一番リフォームのやりがいを感じる時ですね。床と壁が白くなるだけで、物件の清潔感は180度変わります。こうした低コストな美装こそ、地方空き家再生の醍醐味です。
2. プロパンガス会社の現地点検結果
不動産投資において、ライフラインの確認は最優先事項です。
今日は、この物件に元々設置されていたガスメーターのプロパンガス会社さんに来てもらい、現状のガス設備を隅々までチェックしていただきました。
築古物件の場合、配管の老朽化や規格外の設置状況などで、高額な設備交換費用が発生するリスクがあります。ドキドキしながら立ち会いましたが、結果は……「オッケー」でした！
大きな改修の必要はなく、そのまま使用可能とのことで、一安心です。ガス会社さんとの良好な関係構築は、後の客付けや入居後のサポートにも繋がるため、リフォームの早い段階でプロの目で見てもらえたのは大きな収穫でした。
3. 襖の調整：ジャッキアップからの丸ノコカット
前回の記事でご紹介した、鴨居が下がって動かなくなっていた襖の件です。
ジャッキアップで鴨居を少し持ち上げたものの、やはり長年の歪みは手強く、それだけではスムーズに開閉できませんでした。
そこで今回は、襖の端部を丸ノコで2mmほどカットするという力技を繰り出しました。
ミリ単位の繊細な作業でしたが、結果は大成功！
あれほどビクともしなかった襖が、スルスルと指一本で動くようになりました。DIYリフォームに挑戦するなら、こうした「建具の建付け調整」は必須スキルです。自分で直せると外注費を数万円単位で浮かせられるのが大きいですね。
4. DIYあるあるトラブル：奥様、天井を破壊する
順調に進んでいたリフォームですが、ここで新たな展開が待っていました。
まだ手を付けていなかった洗面所とトイレのエリアです。ここがまた、なかなか年季が入っていて古くて汚い状態だったのですが……。
状況を確認しようと、嫁さんが電球のチェックをしていた際、事件は起きました。
ジプトーン天井の一部に手が触れた瞬間、ボロっと崩れ落ちてしまったのです（笑）
まさに、触れてはいけないパンドラの箱を開けてしまった気分です。
しかし、これは「ここも綺麗にしなさい」という物件からのメッセージだと前向きに捉えることにしました。
崩れたものは直すしかありません。
年明けの引っ越し繁忙期に向けた客付けボーナスタイムに間に合わせるため、この洗面所とトイレも急遽リフォーム対象に正式追加しました！
5. 現在の利回り見込みと今後の戦略
リフォーム箇所が増えましたが、それでも今回の吉富町4棟目の収支は堅調です。
ざっくりとした計算ですが、現在の取得価格とリフォーム費用の合計に対し、表面利回り12〜15%くらいは十分に狙える見込みです。
1月、2月の繁忙期は、多少家賃を強気に設定しても客付けが決まりやすい時期です。
今回の天井崩落による追加工事も、しっかり綺麗に仕上げれば、内見時の印象をさらに良くする武器になります。古くて汚い場所をゼロにすることで、案内した瞬間に申し込みがもらえる物件を目指します。
失敗やハプニングも多いですが、それも含めての不動産投資エンタメ。地方空き家再生のリアルを楽しみながら、最高の利回りを叩き出したいと思います！
それではまた次回の投稿をお楽しみに✨
この物件（吉富町 4棟目）の、ボロ物件購入から劇的ビフォーアフター、そして客付けまでの全プロセスはnoteで詳しくまとめています。
【総まとめ】中古戸建投資 4軒目｜サイファ(Side FIRE)｜note
物件購入→リフォーム(DIY)→客付けまでを一気に見る事ができます⭐不動産賃貸業に挑戦してみたい方必見です！入居中クレームについても投稿していますので、不動産賃貸業のリアルについて学ぶことができます。
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