【行橋市】不動産投資3棟目 #21 またも修繕発生！「床の異音」に8万円。手元資金の重要性と「仲間に繋ぐ」経営判断

戸建3軒目(行橋)
2026.01.04

「井戸も合格、入居も決定！……なのに床から異音が？」

そんな時「クレームが来たらどう対処しよう？」ってなりますよね。利回り20%の3棟目で発生した実録トラブルと、あえて8万円払って外注した戦略をシェアします。

みなさんこんにちは

エンタメ半分でほぼ毎日更新しているサイファです(^^♪

主な不動産投資エリアは 福岡県北九州市、苅田町、行橋市、築上町、豊前市、吉富町です。 地方で不動産投資に挑戦してみたい方には参考になるかと思います！

今回の舞台は福岡県行橋市。 前回投稿を見てない方は先にこちらをご覧ください👇

【行橋市】不動産投資3棟目 #20｜思わぬ測量で利益発生！越境・ギフト券・関係構築の三本立て
福岡県行橋市の3棟目で「確定測量」の立ち会い依頼が。結果、まさかの越境発覚で敷地が広くなり、Amazonギフト券まで貰えるラッキーが発生！管理会社との神連携や、隣地不動産屋との関係構築、地方物件の出口戦略に希望が見えた実体験をエンタメ風に綴ります。
www.sidefire2023.site
2026.01.03

✅ 1. 結論：トラブルを救うのは「手元資金」と「折れないマインド」

築古不動産投資を運営していく上で、避けて通れないのが突発的な修繕です。今回の件で僕が改めて痛感したのは、手元資金（キャッシュ）の余裕が、大家の心の余裕に直結するという厳しい現実でした。

今回の3棟目は、直前に井戸の対策（滅菌器導入など）で数十万円規模の大きな出費があったばかりです。その直後に、追い打ちをかけるような床の修繕。もし僕が手元のキャッシュをギリギリまで投資に回していたら、この追加出費に顔を青くし、「なぜこの物件を買ってしまったんだ……」と後悔していたかもしれません。

ここで大事なのが、僕の座右の銘でもある「人生は思い出作り」というマインド。資金に余力さえあれば、トラブルすらも「ブログのネタが増えた」「これでまた一つ経験値が貯まった」と笑い飛ばすことができます。この金銭的・精神的な余裕こそが、築古投資という荒波を長く、楽しく生き残るための最大の武器になるのです。

このマインドセットがあれば、大半の事は乗り越えられますのでよかったらみてください👇

DIE WITH ZERO 人生が豊かになりすぎる究極のルール
・一刻も早く「経験」に金を使う ・「収入の〇割貯金する」をやめる ・子供には死ぬ「前」に与える ・45~60歳には資産を取り崩し始める ・「死ぬまでにやりたいこと」は時期で考える ・ゼロで死ぬ…… 私たちの人生をがらりと変える 「人生が豊か...
amzn.to


✅ 2. 理由：築古物件における「異音」の正体を知っておこう

管理会社から「居間の床が軋んで、木が割れるような音がする」と連絡が届き、工務店に調査を依頼したところ、原因は畳の下にあるバラ板（床板）の割れでした。

築古物件の床下は、数十年の歳月を経て木材が極限まで乾燥し、脆くなっています。さらに、地盤の僅かな変動で基礎が数ミリ下がっただけで荷重バランスが微妙に崩れ、人が歩くたびに「ミシミシ」「パキッ」と大きな音が鳴るようになるのです。

ここで重要なのは、大家と入居者の認識のギャップです。

  • 大家（プロ）の視点：築年数を考えればよくある経年劣化。すぐに崩壊することはない。
  • 入居者（アマ）の視点：床が抜けて怪我をするかもしれない、得体の知れない恐ろしい異音。

このギャップを放置すると、入居者様の不安は怒りに変わり、大きなクレームへと発展します。大したことないですよ、と放置するのが一番のNG。「すぐに専門家に確認させ、必要なら補強します」というスピード対応こそが、入居者様の不安を「この大家さんは誠実だ」という信頼に変える唯一のチャンスなのです。

✅ 3. 具体例：84,700円の見積もりと「あえて外注」を選んだ理由

今回の修繕費用として提示された見積額は、84,700円（税込）。 作業内容は、床下に潜ってのバラ板補強と、※鋼製束（こうせいづか）による床下の固定です。

僕はDIY大家なので、自分で直せば材料代の2万円程度で済む内容でした。それでも、今回は管理会社経由での外注を選びました。その理由は3つです。

  1. 入居者様との適切な距離感 自分で修理に行くと、対面した際についでに他の不満を言われ、対応が複雑化するリスクを避けるため。
  2. プロによる施工という安心感 専門業者が「バッチリ補強しました」と太鼓判を押す方が、入居者様の心理的な安心感は圧倒的に高まります。
  3. 自分の時間を最大化する 面倒な現場作業はプロに任せ、自分は経営者としての判断や、次の4棟目の計画に集中するため。

※鋼製束はこんな商品です👇

Amazon.co.jp: トラスコ中山(TRUSCO) 鋼製束 L型 280~460mm ダクロメッキ GTL-460 : DIY・工具・ガーデン
Amazon.co.jp: トラスコ中山(TRUSCO) 鋼製束 L型 280~460mm ダクロメッキ GTL-460 : DIY・工具・ガーデン
amzn.to


“スパナ2つで高さ調整もできて、金属なのでシロアリも来ない”新築でも使われている、信頼と実績の部材です。長さも色々あるので、現在の束の長さを計測してからそれに合うものを購入する必要があります。

🛠️ 今後の仕組み化：お金を払うなら仲間へ！

今回は急ぎだったこともあり、管理会社の指定業者にそのまま依頼しましたが、これと同時に今後の体制も整えました。

管理会社に対し、「今後は、僕の同級生が経営している工務店へ直接連絡がいくようにしてほしい」と依頼したのです。

これには大きなメリットがあります。

  • 仲間への還元 せっかく高額な修繕費を払うなら、顔の見えない業者ではなく、信頼できる仲間の会社にお金を落としたい。
  • 工事内容の細かな調整 仲間の社長と直接やり取りできれば、「ここは補修でいい」「ここはしっかり鋼製束で」といった工事内容の微調整が、大家の意図通りにスムーズに行えます。

ただの支出を、信頼関係の構築や適正な工事に繋げる。これも大家としての重要な仕事だと考えています。

✅ 4. まとめ：トラブルも「経験値」として楽しむ

3棟目、井戸の難題に続いて今回の床修繕。まさにハードモードな物件ですが、一つずつ壁を超えるたびに、大家としてのレベルが上がっていく実感があります。

初心者大家さんへ伝えたい教訓：

  • 築古物件にトラブルは付き物 不備＝失敗ではなく、改善のチャンスと捉える。
  • 仕組みを整える 管理会社の言い値で払うだけでなく、信頼できる業者を自分で指定し、工事の質とコストをコントロールする。
  • どんな時も人生は思い出作り 8万円の出費も、数年後には笑えるエピソードになります。出費すらも楽しめるマインドセットを持ちましょう。

それではまた次回✨

この物件（行橋市 3棟目）の、ボロ物件購入から劇的ビフォーアフター、そして客付けまでの全プロセスはnoteで詳しくまとめています。

【総まとめ】中古戸建投資 3軒目｜サイファ(Side FIRE)｜note
物件購入→リフォーム(DIY)→客付けまでを一気に見る事ができます⭐不動産賃貸業に挑戦してみたい方必見です！入居中クレームについても投稿していますので、不動産賃貸業のリアルについて学ぶことができます。
note.com

【総まとめ】中古戸建投資 3軒目｜サイファ(Side FIRE)｜note

物件購入→リフォーム(DIY)→客付けまでを一気に見る事ができます⭐不動産賃貸業に挑戦してみたい方必見です！入居中クレームについても投稿していますので、不動産賃貸業のリアルについて学ぶことができます。

コメント

タイトルとURLをコピーしました