水道管の老朽化に注意！戸建てDIYで判明したサビと配管の見分け方

【北九州市】不動産投資５棟目#18 水道管の老朽化に注意！戸建てDIYで判明したサビと配管の見分け方

戸建5軒目(北九州)

2026.01.26

はじめに：築古戸建て投資の天敵「水道管の老朽化」問題

皆様、こんにちは。福岡県北九州市、行橋市、苅田町などを拠点に不動産投資を展開しているサイファです。現在、5棟目となる戸建て物件の再生に邁進していますが、今回はDIYリフォームの中でも最もヒヤリとした「水道管の老朽化と配管移設」について実体験をシェアします。

前回の投稿をまだ見てない方はこちらをご覧ください👇

築古物件を購入する際、内装や外壁には目が向きがちですが、実は最も怖いのが床下の「水道配管」です。今回の作業では、洗濯機置き場の新設に伴う給水管分岐を行いましたが、そこで目にしたのは想像を絶する配管の劣化でした。

今回のミッションは、利便性を高めるために洗濯機置き場を移設すること。事前に「これが給水管だろう」と目星をつけていた配管をカットしたのですが、断面を見て言葉を失いました

配管内は錆だらけ…

それ用に配管なども買ったのに、5000円位さよなら〜😹
見た目も悪いので、接続ブラケットを買ってとりあえず再接続しました。

その後、もう一度水を流して音を聞いてみると、何と間違えてカットした直ぐ隣に、別のエンビ管がある！古い戸建てでは、過去のリフォーム時に古い鉄管を撤去せず、新しい塩ビ管を並走させて放置することがよくあります。見た目だけで判断した結果、5,000円ほどの部材代と貴重な作業時間をロスしてしまいました。

水道管の老朽化が進むと、たとえ通水していても内径がサビで細くなり、水圧低下や赤水の原因になります。今回の失敗は、DIY投資家として非常に良い教訓となりました✌

検索ボリュームでも関心が高い「水道管老朽化調べ方」について、今回の経験から学んだセルフチェック法をまとめます。業者を呼ぶ前に、まずは自分で以下のポイントを確認しましょう。

宅内の蛇口を全開にし、調査したい管に直接触れるか、耳を当ててみてください。「シャー」という明確な流水音と微細な振動があれば、それは現在使用されている「生きている管」である可能性が高いです。

しばらく水を流し続けた後、管を触ってみます。給水管であれば、流れている水の影響で管の表面が冷たくなります。逆に、温度変化がない場合は、どこかで遮断されている「死に管」の疑いがあります。

古い鉄管の場合、中がサビで詰まっていると叩いた時に「コンコン」と詰まったような鈍い音がします。逆に空洞であれば高い音が響きます。今回の私のケースでは、この打音検査を怠ったのが失敗の要因でした。

正解の配管（今回は衝撃に強い紺色のHIVP管）を見つけたら、いよいよ分岐作業です。「水道配管自分で」作業する場合、最も緊張するのが切断と接着の瞬間です。

業者に洗濯機用の単独水栓増設を依頼すると、安くても2万〜3万円、配管の引き直しを含めるとそれ以上の費用がかかります。過去に2棟目で業者に頼んだ時は6万円程度でした

DIYなら材料費だけで数千円に抑えられます。

元栓を止めても、配管内に残った水がじわじわと溢れてきます。接着面に水気が残っていると、将来的な漏水事故の原因になります。ウエスで執拗に水分を拭き取り、一気に接着剤を塗って差し込むのが成功の秘訣です。

というのは、後から学んだことで

今回は床下での長時間作業を毛嫌いし濡れた状態で接着剤を塗って差し込んじゃいました💦

今回の過酷な床下作業で「これだけは絶対に持っておくべき」と感じたアイテムを紹介します。

これを使えば回転させながら真っすぐ切る事ができます。

バリ取りも不要でとても便利ですので是非チェックしてみてください👇⭐

本日の作業は、三方分岐の接続完了まで。次回の工程は、最も重要な「漏水チェック」です。 水道管の老朽化が進んだ物件では、一箇所を直すと水圧が変わり、別の弱っている箇所から漏水することもあります。

不動産投資において、水回りのトラブルは入居後の退去リスクや修繕費用の増大に直結します。北九州・福岡エリアでボロ戸建て投資に挑戦している皆様、床下の配管は「サビている前提」で慎重に作業を進めましょう！

次回の漏水チェック報告をお楽しみに。もし漏れていたら……その時はまたリカバリー方法を記事にします（笑）。