皆様こんにちは、福岡県北九州市を中心に「会社員×物販×株式投資」の3本柱でサイドFIREを達成したサイファです。
現在、北九州エリア（行橋市、苅田町、築上町など）で展開している不動産投資ですが、ついに5棟目の融資結果が出ました。今回は、多くの投資家が最初の一歩として検討する「日本政策金融公庫（以下、公庫）」での実体験を詳しくシェアします。
「築古物件に融資は出るのか？」「無担保・保証人なしは可能なのか？」と不安な方の参考になれば幸いです。
前回投稿を見てない方は先にこちらを見てください👇
1. 【結論】日本政策金融公庫の融資決定！驚きの好条件とは？
結論から申し上げますと、無事に満額での融資内定をいただきました。今回の条件は以下の通りです。
| 項目 | 融資条件の内容 |
|---|---|
| 融資額 | 300万円 |
| 返済期間 | 10年（120回） |
| 金利 | 固定金利 2.65% |
| 返済方式 | 元金均等返済 |
| 担保・保証人 | なし（無担保・保証人不要） |
個人的には、「無担保かつ連帯保証人なし」でこの条件をいただけたのは非常に大きいと感じています。月々の返済額は約21,000円（初回は約32,000円からスタート）となり、キャッシュフローを圧迫しない健全な経営が可能です。
元金均等返済を選んだ戦略的理由
今回、私は「元金均等返済」を選択しました。多くの方が利用する「元利均等」に比べて、初期の支払額は大きくなりますが、以下のメリットがあります。
- 返済が進むにつれて毎月の支払額が確実に減っていく。
- トータルの支払利息が元利均等よりも少なく済む。
- 後半になるほどキャッシュフローが厚くなり、次の投資に回しやすい。
2. 信用金庫の融資否決。「法定耐用年数超え」の壁
実は今回、公庫と並行して地元の信用金庫にも打診していました。しかし、結果は「融資不可」。理由は明確で、「法定耐用年数を大幅に超えているから」というものでした。
不動産投資において、木造戸建の法定耐用年数は22年です。今回の物件はこれを超えていたため、多くの民間金融機関が二の足を踏むポイントになります。4棟目の時は融資が通っていたため、金融機関のその時々の審査基準や「支店としての融資枠」の状況がいかに流動的であるかを痛感しました。
【ここがポイント】
民間金融機関（信金・地銀）が厳しい姿勢を見せる「築古物件」こそ、公庫の出番です。公庫は、事業の継続性や創業支援の側面が強いため、耐用年数超えの物件でも、収益性や事業主の属性（私の場合は5棟の実績）をしっかり評価してくれる傾向にあります。
3. 今回の投資物件の収支シミュレーション
融資が決まった今回の5棟目物件。その収支プランを公開します。指値交渉が成功したことで、非常に高い利回りを確保できています。
- 物件価格：400万円（当初570万円から170万円の大幅指値に成功！）
- 自己資金：100万円（物件価格の25％）
- リフォーム予算：150万円（DIYを中心にコストカット）
- 想定賃料：6.0万円 ～ 6.5万円
- 想定利回り：13.1％ ～ 15.6％
自己資金を25%入れることで、LTV（借入比率）を抑え、リスクヘッジを行っています。これはサイドFIRE後の安定経営において非常に重要な考え方です。
4. 地方築古戸建投資で公庫から融資を引き出す3つのコツ
これから北九州エリアや地方で不動産投資を始めたい方へ、私が実践している公庫対策をお伝えします。
① 事業計画書の作り込み（網羅性が重要）
公庫の担当者は「不動産のプロ」というよりは「融資のプロ」です。そのため、その物件がいかに地域に貢献し（空き家解消など）、確実に収益を生むかをデータで示す必要があります。私は周辺の賃貸需要、競合物件の入居率などをA4数枚にまとめて提出しています。
事業計画書のテンプレートはこちらの記事に載せてますので合わせていてください👇
② 実績（ポートフォリオ）の提示
今回は5棟目ということもあり、過去4棟の稼働実績が大きなエビデンスとなりました。「空室期間はどれくらいか」「リフォーム費用をどう抑えたか」という実績が、担当者への信頼に直結します。1棟目の方であれば、自身の資格（宅建士、FPなど）や、本業での安定収入を強調するのが定石です。
③ DIYによるコストコントロール能力のPR
リフォーム予算150万円という数字は、業者に丸投げすると不可能な金額かもしれません。しかし、私は自らDIYを行うことで修繕費をコントロールしています。この「コスト管理能力」も、事業主としての評価ポイントとなります。
5. 今後のスケジュールと「サイドFIRE」の楽しみ方
決済は4月初旬を予定しています。これから暖かくなる時期、私の趣味である「釣り」と「不動産DIY」が忙しくなりそうです（笑）。
会社員時代の私は「仕事のために趣味を諦める」生活でしたが、サイドFIRE後の今は「釣りの合間にDIYを楽しむ」という自由な時間を過ごせています。不動産投資は、単なる資産形成の手段ではなく、人生を豊かにするエッセンスの一つだと考えています。
【不動産投資を始めたい方へ】
北九州エリアでの物件探しや、1棟目の購入、DIYの方法などで悩んでいる方は、私のメンバーシップやSNSでも相談に乗っています。特に「何から始めればいいか分からない」という初心者の方に、実体験に基づいたアドバイスを提供しています。
また続報を投稿しますので、ぜひチェックしてください！
今回も最後まで読んでいただき、ありがとうございました！
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