こんにちは、サイファです。
3棟目となる福岡県行橋市の物件、ついに決済が完了しました！
今回のプロジェクトは、これまでの2軒以上に一筋縄ではいかない「強敵」です。そこで、ある作戦名を授けました。
🏠 天翔龍閃（あまかけるりゅうのひらめき）作戦
──るろうに剣心の奥義からインスパイア（笑）
この作戦の核心は、**「隙を生じぬ二段構え」**にあります。
- 一段目： 軽清掃＋賃貸募集（生活保護家賃上限で最速収益化）
- 二段目： 決まらなければ、ガッツリDIYで内装を仕上げて再募集
1. 物件スペック：行橋市の「訳あり物件」を170万円で指値成功
今回の物件は、築古好きにはたまらない「盛りだくさん」な特徴があります。
- 間取り： 5DK
- 固定資産税評価額： 土地200万＋建物200万（計400万）
- 購入価格： 220万円 → 170万円に指値成功！
- 諸経費想定： 越境・駐車場対策 約40万円
- 合計投資額（初期）： 約210万円
🔥 この物件の「強烈な」特徴
- ✅ 越境あり： 隣地との境界問題。
- ✅ 告知あり： 心理的瑕疵（訳あり物件）。
- ✅ 虫あり： 扉を開けた瞬間に「バルサン3発」を確信するレベル。
2. 収支シミュレーションと家賃戦略
行橋市の地域特性を活かし、出口（入居）から逆算した戦略を立てています。
- 想定家賃： 4.1万円（生活保護家賃補助の上限を狙う）
- 表面利回り： 23.4%（リフォーム前ベース）
- 目標： 最終的な仕上がり利回り15%以上
3. 決済直後の初動：妻と挑む再生への第一歩
「不動産は初動が命」ということで、決済当日に以下を完了させました。
- 近隣挨拶： 妻と一緒に近隣へご挨拶＋お菓子配り。越境問題もあるため、関係構築は最優先です。
- 害虫駆除： 予定通りバルサン3発をセット。
- 役所調査： 行橋市の生活保護上限を再確認。
- 現地調査： 越境箇所の再確認と駐車場造成の打ち合わせ。
📖 このプロジェクトの続きをnoteで一気読み！
決済直後のバルサンパニックから、越境問題のリアルな解決交渉、そして驚きの賃貸募集結果まで、この「天翔龍閃作戦」の全工程を無料マガジンで公開中です。
【総まとめ】中古戸建投資 3軒目｜サイファ(Side FIRE)｜note
物件購入→リフォーム(DIY)→客付けまでを一気に見る事ができます⭐不動産賃貸業に挑戦してみたい方必見です！入居中クレームについても投稿していますので、不動産賃貸業のリアルについて学ぶことができます。
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4. 今後のロードマップ
この3棟目を仕込みつつ、8月決済予定の4棟目の仕上げにも全力集中していきます。
🔜 次回以降の投稿予定
- #2：バルサン・虫対策の凄惨な現場報告
- #3：越境問題と役所のリアルな相談記録
- #4：駐車場造成DIYのビフォーアフター
- #5：賃貸募集の結果と、二段構えの調整
まとめ：自分の「好き」を活かして再生する
越境、告知、虫……一見リスクに見える要素も、正しく対処すれば高利回りを生む「宝物」に変わります。今回も、楽しみながら不動産再生を進めていきます。
次回もお楽しみに！😊
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